1、一、商铺分割的原则一、商铺分割的原则 商业场所的商铺如何分割， 对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。 为了 达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。 1 、主题的原则 商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质 的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的 内容。 例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部 又可以用来存货。可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯
2、 定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不 适合自己将来经营或者出租而拒绝购买， 因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面， 而很 深的进深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。 2 、人性化的原则 商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使 用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两 层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要 求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。 商业场所内部的步行系统设
3、计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。 如果按人性 化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。而如果 不符合人性化所要求的人流通路的存在， 又会造成面积上的极大浪费， 因为通路的唯一作用 就是用来走路，不会产生经济上的效益。 以某个商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位 110 个，其中一层 53 个 （包括复式） 、二层 41 个，三层 9 个，四层 8 个。按照目前路段的商铺租金价格 25 元 / / 月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是 2500 元，而按照最少 1 0% 的利润来计算， 每个商铺业主平均要达到 30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。 如果每个上门的客户平均消费 15-20 元（视业种业态不同而定） ，则月上门客户量需保持 在 1500-2000 人次，这就是盈亏平衡点。也就是每个商铺平均日人流量需要达到 50
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