1、透析商业地产之九大透析商业地产之九大“自杀自杀”昏招昏招 近年来，国内经济迅速发展，众多知名商家纷至沓来，面对一个如此庞大的市场，商 业地产开发商无不希望把握机遇，建造出自己的大型购物中心和商业帝国，一时间，各 地大型商业项目纷纷上马。可事与愿违，众多 ShoppingMall 综合商业项目最终搁浅，甚 至难以为继，令人扼腕叹息。 归根结底，不是国内没有市场需求，也并非商家不看好中 国市场，关键症结还在于部分投资方、操作方不专业，缺乏科学、合理的规划等，最终 难成其事。为此，记者专访五合国际(5+1WerkhartInternational)中国经理刘力博士， 其将所见到的商业地产开发失败的情
2、况归纳为九大昏招呈现如下，或许可以借此避免今 后商业地产开发重蹈覆辙。 【昏招一】盲目自信 对招商过分自信，置专业顾问公司于不顾 目前，大多数开发商认为中介服务并不重要，结果导致开发商与专业顾问公司之间不信 任的关系。以河南某大型商业项目为例，两年多来开发商与许多国际大型集团有过接 触，但开发商并不知道此项目一直未被列入商家下一步发展计划，致使招商工作毫无进 展。直至专业顾问公司再次介入，该商家才迅速做出反应，派公司专业人员到现场进行 市场调查和分析，并很快落实项目的开展计划。由此看来，开发商自身并不具备招商能 力，包括前期策划和招商活动，应由专业顾问公司来完成。 【昏招二】“简单”销售 简单
3、的产权式销售存在致命弊端 由于对商业地产核心价值的判断存在偏差，目前商业地产项目仍然存在大量“简单”的 房屋产权销售现象。商业地产主要面对大型商家及海外商业地产投资基金。这些客户对 商业项目的消费能力和业态组织最为关注，会通过对项目周边商业业态的分析确定可能 的经营内容、模式和规模；通过对人流(购物流)、现金流的分析和判断，计算每平方米 的营业量、营业额和成本承受能力，其中包括房屋租用成本(不同业态租金支付能力不 同，如珠宝店可达到 40，而餐饮业只能达到 10)。如果开发商仅以房屋产权销售形 式出现，忽略其业态内容、业态间的相互关系以及不同业态对房屋成本承受能力不同等 因素，具备专业素质和能力的大品牌商家不会轻易签订合约，最后项目只能以较低的价 格“草草”出售。 【昏招三】招租短视 缺乏科学规划的商业招租短视且短路 目前，国内地产商大多缺乏商业地产经营经验，对于 ShoppingMall
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