1、商业地产招商困境的成因分析商业地产招商困境的成因分析 商业地产行业经过这几年的高度发展，目前已进入一个问题集中爆发的阶段，一 线城市象北京，由于前几年大量资金进入这个行业，07 年北京的商业地产已经 进入一个被媒体形容为“井喷”的时代。当然在这种表面繁荣的背后，是大量的商 业地产处于闲置状态。06 年底北京的一个商业地产高峰论坛透露出的信息是北 京有 30的商业地产处于闲置状态，07 年，这个局面将进一步恶化。开发商盖 完的商业地产既卖不掉也租不出去，资金处于一个非常严峻的局面，很多开发商 因此陷入困境。前几年流行的产权式商铺模式在实践中几乎是全军覆没，鲜有成 功案例，靠出售套现的路子走不通了
2、，所以对于很多大型商业物业，只有依赖出 租来实现价值，或者等大资本来收购。但即便大资本进入，也需要开发商成功招 商并正常经营。招商难，是摆在很多开发商面前的一道难题，是一道无法绕过去 的堪儿。 分析开发商陷入招商困境的原因，主要包括以下几个层面： 供求关系失衡：商业地产要靠商家买单，商家靠消费者买单。消费市场 的近几年增长幅度在 13左右， 消费占 GDP 的比重只有不到 40， 与发达国家 消费占 GDP70以上的格局相去甚远，说明中国的老百姓的消费能力目前还是 很有限的，而住宅、医疗、教育的市场化又给消费者带来了沉重的负担，社会保 障体系的不完善都对消费的增长起抑制作用，在消费市场的增幅在
3、 13这样的 水平增长的同时，近几年商业地产投资的增幅却都在 24左右，商业地产的供 给远远超过了商业发展的需求，供求关系已经失衡，造成闲置是必然的结局。当 然这种失衡主要是结构性的失衡，它表现为一方面大量商业物业闲置，一方面大 量商家无法找到适合开店的经营场所，二者之间的矛盾非常尖锐。 没有市场定位或市场定位不当：商业地产的市场定位要解决在什么样的 地段针对什么样的客群为什么样的商家提供一个怎样的经营场所的问题。 这个定 位的外部基础是对商圈的详细的市场调查。 但现在我们很多开发商基本不做任何 专业的市场调查就盲目的拍脑门决策上马商业地产项目， 动不动就是几十万平米 的超大项目，在上项目的时候就根本没深入思考过开发完的项目准备租给谁，往 往是房子盖好了才考虑招商的事，这样的项目陷入闲置状态实在是太正常了。 业态组合不合理或不切实际：很多开发商对商业领域的运作规律缺乏足 够的认识，并不清楚
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