1、商业地产信托商业地产信托四四大模式大模式 商业地产信托四类典型模式商业地产信托四类典型模式 据 21 世纪信托研究员不完全统计，近两年以来，有至少 30 余款信托产品投向商业地产 项目，其中涉足较多的几家信托公司为平安信托、中铁信托、大业信托等。 具体来说，有包括“贷款”、“股权”、“租赁受益权”“自持物业”四种操作路径，就前两种模式 而言，尽管资金投向为商业地产，但在交易结构和风控措施的设计上，与普通的住宅地产项 目并无实质性差别。 而后两种模式则更多切合商业地产的特殊性进行交易结构设计， 虽未被 大面积运用，但不失为该领域带有标志性意义的有益尝试。 其中第一类也是最为传统的贷款类项目，诸多
2、比照传统的住宅类地产项目，目前仍占据 绝对比例。 典型的模式是，以信托资金为开发商提供融资以装修等用途，增信方式包括融资方名下 地块为抵押，项目公司股权质押以及相关方连带责任担保等。 以中铁信托“上海金谊广场装修项目集合资金信托计划”项目为例，规模 5.6 亿元，信托资 金用于向上海滨港旅游发展有限公司发放信托贷款，投向金谊广场、蘅芜苑大酒店的装修。 增信方式主要包括两项，其一为 501 亩旅游用地抵押，抵押率 49%。 其二为融资方实 际控制人上海中房置业股份有限公司为贷款提供担保。 第二类是逐渐呈增长趋势的基金类项目，典型案例是“外贸信托 富祥 13 号投资基金集合 资金信托计划”。 该基
3、金为外贸信托与万通地产合作，采取固定+浮动收益，投向天津万通中心项目。期限 为 3+2 年，即 3 年项目运营期，2 年处置期。 信托资金用于受让北京万通地产所持北京盈石正奇投资管理有限公司 100%的股权并增 资，正奇投资以其全部资金投资于昆山博远万智投资中心（有限合伙），合伙企业将收购万 通地产合法持有的天津和信发展有限公司 48.96%的股权。 据了解，该项目的退出方式设计了两种情形，其一为万通地产回购信托资金所持股权， 其二为若万通地产未行权回购信托资金持有的股权， 则信托计划通过处置信托资金直接和间 接持有的包括所投资的商业地产项目在内的权益实现退出。 除了上述两类外，更多体现出商业地产特质的项目模式还包括“租赁受益权”模式， 其特 点为以商业地产的典型资金回流方式租金为第一还款来源，例如新华信托华惠 78 号石家庄 新源发商贸城租金收益权投资集合资金信托计划， 项目资金用于投资
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