1、商业地产销售反租回报案例分析商业地产销售反租回报案例分析 （好百年合作方式分析）（好百年合作方式分析） 一、一、 背景：背景： 项目商场的地理位置具有无可比拟的优越性，加上沿南油大道临街有 260 多米的长度，可谓商机无限。 好百年目前在深圳有三家分店，其中南山沃尔玛二层有一个面积很小的分 店，对外展示性比较差。 好百年的发展迅速，需要在南山开店扩展市场，目前 南山在售的商场中，只有本项目地理位置、面积大小等硬件条件相对比较合适， 因此好百年对本项目也表现出比较大的兴趣。 二、二、 好百年租用方式好百年租用方式 商场正常销售，然后将商场部分整体出租给好百年，由其负责招商以及日 后的经营、物业管
2、理等工作。 发展商则按照每年 8%的回报率向业主返还一定金额。 三、三、 制定经济分析假设条件的原则制定经济分析假设条件的原则 1、与好百年签定的租期时间不超过 10 年。 2、给好百年租金的最终结果就是要保证发展商能得到纯销售额。 四、四、 制定经济分析的假设条件制定经济分析的假设条件 （注：由于商场两层面积确定，此经济分析按照商场两层面积为 7000 计算。 ） 1、假设商场两层全部公开发售，并且达到 100%的销售率。 五、五、 租金试算租金试算 1、计算方法说明： 根据制定假设条件的原则及两个假设条件， 不论给好百年的租金以及售价如 何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：
3、实际销售总金额实际销售总金额-回报客户的金额回报客户的金额+好百年租金好百年租金-不可预见费不可预见费=纯销售额纯销售额 其中： 实际销售总金额实际销售总金额是商场在实现 100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。 回报客户的金额回报客户的金额是发展商每年按照 8%的出租回报率在租期内付出的总金额； 好百年租金好百年租金是租期内发展商从好百年得到的总收益； 不可预见费不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出； 纯销售额纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现 100%销售的情况 下获得的收益。 以上公式用数字表示为： 销售均价7000销售均价70008%租期月租金700012租期销 售均价70003%已知均价7000 （其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知。 ） 2、本项目商场正常经营状态下的市场推论价格 （具体形成过程参见销售执行报告商场价格部分） 一层 二
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