1、返租方案分析返租方案分析 （一）概况 售后返租计划是一个百份百针对物业投资者的促销方法，那 些欲购买作自住，无论是长住或度假用途的买家均不会采用这计划。以下是进行 返租计划前要留意的事项： 1） 该类物业的租务市场是否成熟，需求是否殷切 2） 所定的回报率是否高过现时的租金水平。若是太高，只是变相减价罢了 3） 所定的回报率最好高于现时的按贷款利率，这样在返租期间便能“收租够供 楼”，吸引力大增 （二）回报率的计算 回报率是指每年的净租金收入除以购入售价的比例，程序如 下： 每年净租金收入（即扣除管理费及有关税费） X 100% = 回报率 购入售价 例：一个100平方单位，每月租金￥6000
2、，管理费由租客负 担，购入售价为￥720000，其回报率计算如下： ￥6000 X 12 X 100% = 10% ￥720000 若租务市场一直保持平稳，上述物业投资将于10年内可望回 本。而回本期的计算程序如下： 1 = 回本率 回报率 （三）投资者的疑虑 即使返租的回报率吸引，一般投资者均对返租计划有下列疑 虑： 1） 发展商是否够实力在返租期如期支付租金予投资者 2） 返租期满后能否自行在租务市场上以如此高的租金租出该物业 3） 返还该出租物业时，内部情况会否残却不齐，残漏不堪 要解决上述疑虑，可考虑采用下列措施： i）由银行提供返租担保，即是说若买家于指定时间的 仍未收到发展的租金，
3、可向指定银行索取所欠租金 ii） 返租期满后，可由届时的管理公司安排代租服务，尽 快物色其它租客 iii） 发展商承诺返租满后，由专人负责翻新及清洁工作 （四）返租计划的种类 1） 实时返租：买家购入及办理银行按揭后实时收租，若楼花期越长越对发展 商不利，因期间不能将物业出租，等如变相减价 2） 入伙返租：物业入伙后才开始返租予买家。若租务市场活跃，租金理想及 提早进行推广物色租客，发展商可能没有任何损失，甚至可得额外租金差价。反 之，发展商可能蒙受租金损失 3） 实时折扣：发展商一次过将所有的金额，以现金折扣回馈给买家，日后能 否租出或租金多少的风险该由发展商承担 （五）中山市租务市场分析 本公司从多间中山中介公司取得个别楼盘的租金叫价资料所得（详见附件一）正 市中系心的两个高层楼盘如中垦广场与永胜广场的租金叫价介乎每平方 米15至30元之间，视乎楼层，座向，景观，装修，家私，电器等情况
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