商业地产租赁常见法律问题与风险分析报告（6页）.docx
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商业地产租赁常见法律问题与风险分析报告（6页）.docx
1、商业地产租赁常见法律问题与风险分析商业地产租赁常见法律问题与风险分析 2011 年，房地产行业遇到史无前例的政策调控，限购、限贷等政策陆续出 台， 开发企业逐渐转向商业地产开发已是很多开发商的选择。对于有实力的开发 商尤其是上市公司而言， 介入商业地产领域以只租不售的模式进行跨地域大量开 发能获得长期稳定的收益，从而规避单一行业风险，提高公司稳定获利能力。笔 者作为一名执业律师，根据商业地产的特点，结合笔者在为房地产开发企业提供 法律服务的执业经验， 将商业地产经营时常遇到的法律问题与风险进行陈述和分 析，并提出规避风险的一些作法，供各位房地产行业的朋友参考： 1.1.“售后包租”合法性及风险
2、分析“售后包租”合法性及风险分析 按商品房销售管理办法第七章附则第 45 条表述，“售后包租，是指房 地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方 式销售商品房的行为”。 “售后包租”有多种形式，包括“返租回报”、“带 租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，总归是以“先 销售后承租， 同时给予一定比例租金回报” 的方式吸引买家入场。 同时， 因为 “售 后包租”必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅等的销 售过程中。由于“售后包租”比较容易吸引买家，已经成为部分商业项目的促销 手段之一，并有愈演愈烈的趋势。从法律层面来讲，根据建设部
3、 2001 年 6 月 1 日实行的商品房销售管理办法第 11 条之规定，房地产开发企业不得采取返还销 售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者 变相售后包租的方式销售未竣工商品房。“售后包租”其实是一个政府管理、部 门“限制”的经营手段。 虽然如此，但买卖双方依然很踊跃，之所以两厢情愿，是因为售后包租对各 方确有好处：对开发商而言，能够很快的以高价售出，让资金快速回笼，获得收 益；对银行来说，50的首付相对一般房产项目而言，按揭比例并不高，10 年 还清， 期限也不长； 对于投资者， 包租期内能获得稳定的收入， 而且包租期越长， 风险就越小，因为几乎没有人会在包租期间就还不起按揭。甚至还会出现只要一 次首付，按揭都不用自己还同时还有租金回报的现象。这就是售后包租能够“点 燃”人们投资热情的根源所在。但如果开发商没有能力“包租”，租金的预期就 很难保证，严重些
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