1、商业地产项目的设计原则商业地产项目的设计原则 商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的 ShoppingMall，还有 一类是商业街的商铺店面。首先讲一下大型综合商业，国外叫做 ShoppingMall， 即购物中心。北京四、五环路沿线规划了四、五个 ShoppingMall，但到目前为 止，真正意义上的 ShoppingMall 一个都没建起来。尽管立项非常多，规划项目 非常多，拿去招商做宣传的非常多，但还没有一个开始营业。像丰联广场、国贸 中心等，也可以叫做 ShoppingMall，但国外意义上的 ShoppingMall 北京现在还 没有。从中反映出一个问题，国内发展商在商业地
2、产开发方面缺乏经验，操作思 路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清商业地产和 住宅项目开发的区别。很多发展商已经做了许多住宅项目的开发，取得了一些成 绩也获得了一些经验，以为商业地产也可以像住宅项目那样运作，找地找项目， 自己做市场评估， 自己完成规划设计， 然后招商， 振臂一呼， 结果就会一呼百应， 实际上存在很大的问题。 为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢？如果作一个形象 的比喻，我认为商业地产是传销，住宅项目是直销。做住宅项目时，发展商可以 自己分析市场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产 品的类型，然后通过销售处进行直接销售。但大型的
3、综合商业则完全不同，它的 销售对象不是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销），而是 商家， 特别是主力店。 发展商首先要找到主力店， 按照他们的要求进行规划设计。 对于大型综合商业，这是最难的一件事情。比如一个几十万平米的店，招一家主 力店最多是 2 万平米（家乐福分店卖场部分是 8 千1.2 万平米），就算能拿到 能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对发展商产生非常 大的压力。发展商通过对市场环境和北京人口的分析，认为 ShoppingMall 有市 场需求。作为消费者，我们也希望北京周边能够出现一些像样的 ShoppingMall。 周末开车到那里，连吃带玩，还可以购物，这种场所肯定会受到欢迎。然而具体 操作并不容易。既然是传销，发展商要把店铺卖出去，就应该先决定主力店的形 式， 是仓储式还是像家乐福这样的家电用品，对于不同的主力店其卖场的比例大 小也不
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