1、商业地产业态组合研究商业地产业态组合研究 项目开发前期明确业态组合的定位， 还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。 那 么，什么是商业业态?什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房 地产项目的业态组合有哪几种常用方式？本文试图以地级市为例对上述问题进行探讨。 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态， 其分类主 要依据经营主体的多少（是一个还是多个） 、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、 选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进 货）和募集方式（是中央采购还是单店进货） 、商品的宽度和深度、价格政策
2、（毛利率大小） 、 销售方式等诸方面。目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之 分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡） 、专业店、专卖店、 商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、 折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心 商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸 市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。 商业房地产项目的业态组合， 指的是开发商根据项目城市现有业态状况和对未
3、来商业发 展趋势的把握， 充分利用自身可能整合的各种招商资源， 为便于该楼盘作为房地产项目实现 销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行 的规划。业态组合定位必须在项目开发前期完成。 根据我们的操盘经验，单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素： 1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧 有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于35年内无人能出其右，形 成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心； 2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强， 以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成 本，提高利润率，预防风险； 3、现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关 系，要注意它们的错位经营
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