商业地产招商返租法务操作大纲与计划（7页）.doc
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商业地产招商返租法务操作大纲与计划（7页）.doc
1、 *国际国际 招商返租法务操作大纲与计划 项目现状/带租约销售/规避强制性法律规则 前 言 商业物业的销售操作，在市场面上要力求地段、品类、模式、格局、竞争优 势五点一线。 在操作面上要力求招商、经营、销售策略、销售方式、销售控制五点一线， 我们统称其为“十位一体商业营运法则” 。 商业成功应达到“五赢” ，即“开发商、经营者、管理者、消费者、营销者” 五赢，为达到五赢，商业操作需环环相扣，紧密部署与团队操作与资金投入缺一 不可。 商业法律风险的控制要成功应达到“五控制” ，即“委托（租赁）管理合同、 广告宣传、销售合同、租赁合同”五控制，为达到五控制，商业法务操作需环环 相扣，时间节点，法律
2、关系建立策划缺一不可。 第一章 原则 法律条款 一、建设部商品房销售管理办法 第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房 地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房”。 第四十二条规定：房地产开发企业在销售商品房中有 采取售后包租或者变相售后包租方式销 售未竣工商品房的 的，处以警告，责令限期改正，并可处以 1 万元以上 3 万元以下罚款。 二、国家工商总局房地产广告发布暂行规定 第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变向融资的内容，不得含有升值或者投资回 报的承诺”。 三、高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若
3、干问题的解释： 违反国家金 融管理法律规定，未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式，以不具有房产销售的真实 内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式 向社会公众（包括单位和个人）非法吸收资金的，以非法吸收公众存款罪定罪处罚。 四、关于进一步打击非法集资等活动的通知：（2）对物业、地产等资产进行等份分割， 通过出售其份额的处置权进行高息集资。 最新的变化是： 通过出售其份额并承诺售后返租、 售后回购、定期返利等方式进行非法集资。(4)以签订商品经销等经济合同的形式进行非法集 资。常见的是：以商品销售与返租、回购与转让、发展会员、商家加盟与“快速积分法”等 方式进行非法集资。 案例： 方案策略 根据现实情况，本案的推案策略，经过讨论拟定两套方案： 备选方案 1：开发商与商管公司先确定租赁、委托管理关系-开发公司带租约 认购能独立分开的商铺-商管公司
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