1、商业地产项目的规划设计商业地产项目的规划设计 地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大 Shopping Mall，还有一类 是商业街的商铺店面。首先讲一下大型综合商业，国外叫做 Shopping Mall，即 购物中心。北京四、五环路沿线规划了四、五个 Shopping Mall，但到目前为止， 真正意义上的 Shopping Mall 一个都没建起来。尽管立项非常多，规划项目非常 多，拿去招商做宣传的非常多，但还没有一个开始营业。像丰联广场、国贸中心 等， 也可以叫做 Shopping Mall， 但国外意义上的 Shopping Mall 北京现在还没有。 从中反映出一个问题，国内发展商
2、在商业地产开发方面缺乏经验，操作思路、操 作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项 目开发的区别。很多发展商已经做了许多住宅项目的开发，取得了一些成绩也获 得了一些经验，以为商业地产也可以像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做 市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际 上存在很大的问题。 为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢？如果作一个形象的比喻， 我 认为商业地产是传销，住宅项目是直销。做住宅项目时，发展商可以自己分析市 场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型， 然后通过销售处进行直接销售。但大型
3、的综合商业则完全不同，它的销售对象不 是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销），而是商家，特别 是主力店。发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。对于大型 综合商业，这是最难的一件事情。比如一个几十万平米的店，招一家主力店最多 是 2 万平米（家乐福分店卖场部分是 8 千1.2 万平米），就算能拿到能够解决 十万平米的主力店， 还有十几万平米等待解决， 这会对发展商产生非常大的压力。 发展商通过对市场环境和北京人口的分析，认为 Shopping Mall 有市场需求。 作为消费者，我们也希望北京周边能够出现一些像样的 Shopping Mall。周末开 车到那里，连吃带玩，还可以购物，这种场所肯定会受到欢迎。然而具体操作并 不容易。既然是传销，发展商要把店铺卖出去，就应该先决定主力店的形式，是 仓储式还是像家乐福这样的家电用品， 对于不同的主力店其卖场的比例大小也
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