商业地产开发策略中的主题定位和细分定位研究报告（3页）.doc
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商业地产开发策略中的主题定位和细分定位研究报告（3页）.doc
1、商业地产开发策略方面的主要内容包括主题定位和细分定位。 1、确定定位是一项非常专业的工作。 从购物中心的角度来说，第一个问题是，购物中心的服务到底将卖给谁，这里边包含着 目标消费群体的问题。如果是一个社区购物中心，社区内的家庭就是服务对象；如果是区域 型购物中心，针对的是上班族，应该以公务、休闲、娱乐、餐饮为核心进行设计。第二，本 项目区别于其它同行的经营特色在哪里？如果要做一个高档的购物中心， 我们就要招国际品 牌，如果是休闲娱乐就会招一些酒吧、餐饮。第三，本身的建筑特点，也就是我们做的这个 项目其自身硬件与别的项目有哪些不同， 这一点对以后的招商有着直接的指导作用， 包括我 们的建筑规划，
2、如建筑特点、层高等。实际上可能会出现这样的情况，很多商家愿意进，可 是因为建筑的局限却进不来。第四是消费文化，现在的购物中心大多是融合性的，既可能是 国际化的，也可能是地方化、民族化的，所以可能招大的国际品牌商家会难一些，但是招一 个地方品牌的可能性比较大， 所以需要我们考虑的是购物中心到底将针对哪些消费群体。 第 五是市场消费的未来发展趋势， 现在大型购物中心的建筑期需要两、 三年， 从做规划到开业， 这时候很多的消费趋势其实都可能已经改变了。 2、很多新的形象店在不断发展，里面的业态配比也在不断变化，现在定位购物中心还 要考虑未来的发展趋势。 现在回过头看以前的一些专业市场， 它们大部分经
3、营得不太好。 为什么会造成这种局面 呢？我们思考了这个问题， 一个是当时在定位的时候很多房地产商的项目所处的地理位置不 是特别好，不是最繁华的地方，人流量不太够，当时条件下只想找个主题；还有一点就是很 多房地产商想把商铺卖掉，现在可以看出这种现象引起的问题比较大。 我们总结了以下几个方面的问题。 一个是目标商铺的容量，因为做主题市场，可能要面对全市，甚至要面对更远的地方， 不可能完全靠自然人流， 这需要看整个市场的情况。 现在来看， 即使有项目的商铺都招满了， 但是其经营难度仍然有可能会很大，这些商铺可能很容易跑掉。 二是确定市场的决心。现在来看，全国各地的大型批发市场、专业市场，很多项目的位 置往往都不是很好，而且都有历史形成的原因，并不是说做一个专业市场，这个专业市场马 上就会旺，这种可能性不是特别大，因为专业市场的目标消费群距离范围可能很大，所以要 有慢慢预热的一个过程。一般来说，现
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