1、物业管理费测算的要点和方法 1.确定管理费成本构成的注意事项。上面具体罗列了物业管理费的构成，但并不是一成不变的，具体到 核算某个特定物业的管理费时，由于各个物业的具体情况不同，要根据该物业和实际情况，在上述构成 内容中进行必要的增减，同时要注意以下几点：（1）要尽量详细，把具体消耗或支出费用分解得越具 体越详细，才越真实。（2）尽量全面，不要漏项，比如测算大型固定资产更新储备金时，往往容易忽 视外墙面更新和电缆更新项目； 在消耗材料测算时， 往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等隐 蔽性强的项目。（3）测算依据尽量准确，比如固定资产和大型设备的折旧年限，有些项目费用的市场 单价标准等尽量
2、准确，不用或少用估计值，对于有些无法或不易确定具体数据的，需运用模糊数学原理 确定时，其随机采集资料的点、面布局要合理，要有充分代表性。 2.收集原始数据。管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集至关重要。在测算各系统 大型设备更新储备金时，要收集包括原始价格、运输、安装、调试费在内的设备原值、设备功率参数和 设备使用寿命等资料； 在测算低值易耗材料时， 要计算出各类材料的详细数量和对市场价格进行详细调 查，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯泡、灯头、灯管、继电器、灯箱、灯罩、开关、 闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用寿命和市场售价；其他关于工资水平、社会保险、专业公
3、司 单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标 准及有效依据为 二、物业管理费的测算 物业管理企业在物业管理过程中发生的各项支出，称为物业管理费用。对物业管理费用的核算，是物业 管理企业财务管理工作的一项重要内容。 一项物业投入管理运行之前， 必须核算管理费用； 运行一年后， 还要根据上年运行情况进行调整。 费用标准预算方案要经物业管理企业审阅并提交业主管理委员会讨论 审核通过后，方可执行。 物业管理费用标准的测算可用下列简单公式表示： 式中 P所得的物业管理费用标准（元月 米 ）； 单项费用（元月）； 费用项数（ 1，2，3，n）；所有单项费用之和；S参加测算的物业总面积（米 ）。 前面列出了许多费用项目，但并不是全部。具体到核算某一特定物业的管理费用标准时，由于物业类型 不同，可能只是上述费用项目的一部分。总的说来，要想得到一个较为适用的
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