商业地产市场调研方法及核心工具分析报告（6页）.doc
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商业地产市场调研方法及核心工具分析报告（6页）.doc
1、商业地产市场调研方法及核心工具商业地产市场调研方法及核心工具 商业地产市场调研的核心工具有以下三个： 1 1、定量调研的核心：加法、减法和波动、定量调研的核心：加法、减法和波动 加法加法 相较加法而言，走访、扫街、陌拜等调研方法似乎更常见，但前者才是定 量调研的核心。 所谓加法，就是对目标商圈内同类业态下各业种的数量进行累加，包括商 铺面积、商铺数量等，这些数据能够反映市场的大小，通过它们，能够实现市 场分析与重点定向的目标。 加法最重要的作用就是判断项目的可行性，这是调研的核心目的。例如， 某公司曾在东北某城市建了一个超过 7 万平方米的大型商业卖场，由于该城 市的人口总数还不到 10 万，
2、 此卖场建成后招商时遇到极大的困难。 归根结底， 这是没有进行充分的前期调研造成的，如果事先运用加法，就会发现在这么小 的市场体量下，即便把所有可能的商户加起来，也无法保证把卖场装满，也就 是说将建市场的规划业态不可行。因此，进行市场调研时要重视加法的作用， 运用加法取得准确数据，将体量与市场有机结合，把握好业态定位。 加法的另一个作用是了解现有商圈内的业态配比关系。例如，某城市的市 场具有各种各样的业态，有服装市场、家居建材市场、餐饮市场等，此时如果 要建一个大的综合市场，就要考虑每种业态的配比关系，即每种业态应占的体 量为多大。这些体量不是简单地拍脑袋得出来的，而是运用加法，根据项目的 总
3、体量和假设的业态分布计算出来的。只有合理配置业态配比关系，后期的招 商、经营管理工作才会顺利。 注意事项：在运用加法工具时需要注意，不能把与所定的业态无关或关联 性不强的业态加进来，这是实际操作中很常见的错误。例如，在对服装业态进 行调研时，可能把与针织品或鞋帽相关的数据掺杂进来，尽管它们与服装业态 相关，在宏观的业态规划方面没有问题，但对于具体的品类和面积配比而言， 这些都是应当剔除的数据。 减法减法 减法的定义。 减法与加法相反， 是指在调研时摒弃市场上不相关的业态量。 例如，在进行服装业态调研时，就要把不相干的小百货的业态量摒弃。如果在 审核的过程中把关不严，没有摒弃这些数据，最后就会导致调研数据的准确性 出现偏差。 减法的作用。现量减去供应量是判断商业是否可做的一个标准。 所谓现量，是指市场内现有商业的数量。在商圈内，无论选择做什么业态， 都要考量商圈的规模，确定对于新业态而言是否
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