上海房地产中介企业经营模式的演进及其原因分析报告（7页）.doc
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上海房地产中介企业经营模式的演进及其原因分析报告（7页）.doc
1、上海房地产中介企业经营模式的演进及其原因分析上海房地产中介企业经营模式的演进及其原因分析 上海房地产流通服务业萌芽于我国经济改革开放大背景下， 成长于上海房地产业持续快速发 展的行业环境之中。 作为房地产行业的一个重要组成部分， 房地产流通服务业的发展成熟是 房地产业成熟程度的重要标志， 成熟的房地产流通服务业对房地产业的健康持续发展起到积 极的促进作用。 为保持当前上海房地产业的良好发展势头， 需进一步完善房地产流通服务市 场。而完善房地产中介企业的经营模式、规范其市场行为、提高其经营的专业化水平、规模 化程度，仍是发展房地产中介业中一个具有重要实践意义的课题。在此，笔者拟对上海房地 产流通
2、服务企业经营模式的演进及相关方面谈几点看法。 一、连锁经营模式已成为当前上海房地产中介行业主要商业运作模式 综观当前上海房地产中介服务行业，不难看出，当前这个行业中存在数量巨大的“单店经营 模式”和“小规模连锁模式”的中介企业，从企业数量上来看，它们甚至还是占多数的。根据统 计， 2003 年上海房地产中介企业数量超过 10000 家， 而其中 70以上的中介企业是采取“单 店经营模式”和“小规模连锁模式”。 但从行业的发展方向来看， 大规模连锁中介企业在近年来得到了迅猛的发展， 上海房地产中 介行业中涌现了一批大型连锁中介企业， 这些大型连锁中介企业的共同点是同一公司体系中 有多个业务门店。
3、凭借其大型、综合化、专业化服务水准和雄厚的资金、品牌优势，这类企 业占据了越来越大的市场份额， 强者恒强现象开始显现， 市场集中度也在激烈的市场竞争中 有所强化。据统计，2003 年，上海房地产中介行业的领军企业上房置换公司以 1123 万 平方米的业绩稳居榜首，而新澳房产、智恒房产和复易房产也分别以 27 万平方米、239 7 万平方米和 2106 万平方米的交易量占据市场领导地位。 根据门店所有权和经营管理权在企业内部的分配不同， 又可以细分为直营连锁、 特许加盟连 锁和直营加盟的混合模式三类。 (一)直营连锁模式 典型代表是上房置换公司。 采取直营连锁模式的中介企业中， 所有的中介门店都是由公司自 己投资建立的，公司对于门店的业务收入和赢利拥有完全的索取权。同时，公司对门店重大 事项有完全的经营决策权。 如在上房置换公司运作中， 门店的重要经营决策都是由公司层面 作出的： 对各连锁门
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