商业地产的产权销售与返租模式分析报告（4页）.doc
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商业地产的产权销售与返租模式分析报告（4页）.doc
1、商业地产的产权销售与返租 产权销售是最近几年房地产业才开始兴起的一种销售方式， 随着经济发展到一定程度， 社会 游资开始关注商铺的高额回报；或是一些小型开发商涉入该行业，其资金回收的要求紧迫， 产权销售就应运而生了。 产权销售一般是一次性付款或银行按揭。 银行按揭中由于购买产权商铺的往往是投资人， 与商户非同一群体，因此无论是素质还是资金均不同，产权人往往不经营，但也有部分自营 户，一般比例不超过 20%。 对此，开发商往往采用返租的方式来处理这个矛盾，从该点可延伸出很多方式，归纳下 来主要为种方式。 虚拟产权铺位，真实回报返租。回报是真实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点。 虚拟产权铺位，虚
2、拟回报返租。在虚拟铺位的基础上，回报是虚拟的，回报主要是投 资人自身的投资款，即俗话说的“羊毛出在羊身上”。 独立产权铺位，虚拟回报返租。市场内分划成独立经营商铺，把销售价格定高，通过 高价格完成其 8%或 10%的返点。如王府井 CEPA、巨库等。 独立产权铺位，真实回报返租。如“新疆二道桥大巴扎”等。 产权销售返租，关键看是否要有真实的回报作为支撑。 产权销售一般用一次性付款、 分期付款或银行按揭的方式； 尤其在以前银行银根松时， 银行按揭方式采用的较多，一般为 5 成 10 年，也有 6 成 10 年的。按揭销售在操作方法上有 总款返租和首付款返租这两种模式。直接返点，返点一般为 8%，
3、也有 8.8%或 10%的，且一 般设有担保公司进行返租担保。 1.总款返租 总款返租分两种方式。一种是将商铺虚拟分割，销售给小业主，每年承诺 8%或 10%的 回报，然后将商铺再整体包租给大商家（如北京韩 SHOW 模式） 。大商家的租金是偏低的， 回报也是主要依靠商户的自由资金组成，这就是所谓的虚拟回报。总款有按年返的，也有一 次性返还几年的。例如北京王府井某项目，其售价为 9 万元/m2，返 8.8%个点，同时采用商 场业态建立名品折扣店。 另一种是为了解决商户的入市购买门槛而采用的返租方式， 即首付款返租市场， 将市场 分割成小铺位给小业主，让小业主自主经营或包租，返 8%或 10%的回报（可从小业主首付 款中扣除） ，从而降低了购买门槛。以 5m2 摊位为例，若每平米的售价为 2 万元/m2，则总 售价为 10 万元，其中 10 万元中的 8%作为回报，统一返租 3 年或 4 年
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