商业地产的商业营运外包模式分析报告（2页）.doc
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商业地产的商业营运外包模式分析报告（2页）.doc
1、商业地产的商业营运外包模式商业地产的商业营运外包模式 由于开发经营商业地产的技术要求较高，因而其外包的环节也较多，除拿地及企业通用 管理和筹资外， 其余均可以适当的方式进行外包。 比如， 规划设计外包给设计院， 产品定位、 招商及商业运营外包给商业管理公司，而建造、装饰工程、销售等环节均可分别外包给建筑 工程公司、装饰公司及销售代理公司。各个环节的外包模式各不相同，本文主要谈谈商业运 营的三种外包模式的优缺点。 商业地产商业运营是商业地产开发经营中最重要的环节之一， 它包括商业定位 （产品定 位）、商业招商（主力店群及中小店招商）及营运管理三个方面的内容。 商业地产商业运营外包是指商业房地产开
2、发商战略性地整合企业外部优秀的或适合的 专业技术和服务资源主要指商业管理公司， 来替代内部部分和人员， 以承担开发商开发过 程的商业运营环节之工作任务。其目的就是整合内外部资源，降低经营成本，使企业自身的 竞争力迅速提高，创造更好的经济效益。商业运营外包和销售外包一样，应属于商业地产营 销外包环节。 经多年的实践和总结，富智商业顾问认为，目前市场上有三种商业运营外包模式：一是 委托代理模式，即开发商全权委托商业管理管理公司进行市调、定位、招商，或全托型运营 管理；二是纯顾问模式，即商业管理公司为开发商提供相关的各种操作建议和意见，具体计 划由开发商自行实施；三是执行顾问模式，指开发商与商业管理
3、公司联合组建实施团队，由 商业管理公司提出各种方案， 经双方确定后由商业管理公司派驻项目地的高级顾问带领开发 商的相关人员全面实施计划。 委托代理模式可控性差委托代理模式可控性差 采用该模式的开发商多数为“激励型”或“甩手掌柜型”，他们认为，商业管理公司的收益 应该完全与招商或日后经营收益直接挂钩；或认为商业管理公司承担开发商的某一类任务 后，可以放手让其实施计划，因而开发商并没有深入参与到工作的各项细节中去。 该模式的优点有：1、商业管理公司有可能较大程度地发挥其潜力，使项目成员按商业 规律去实施计划，从而提高项目的成功率。2、对商业管理公司来说，代理费用非常可观， 虽然代理费用与业绩直接挂色，但可观的预期收入能够刺激操盘者想方设法去完成任务。 该模式的缺点则有：1、要求商业管理公司的操作团队较稳定，且经验丰富，能在市场 不断变化时作出科学合理的调整方案，并及时与开发商沟通。2、开发商对
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