番禺区生态型生活园区投资可行性分析报告（13页）.doc
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番禺区生态型生活园区投资可行性分析报告（13页）.doc
1、番禺区番禺区生态型生活园区生态型生活园区资可行性分析资可行性分析 前言 2005 年 12 月 2 日，番禺区国土局发布了国有土地使用权挂牌出让公告，公 开挂牌出让五宗国有土地使用权，竞价日期自 2005 年 12 月 12 日至 2005 年 12 月 22 日上午 10 时正止。本次土地挂牌有三个新亮点：第一，地价提升；第二， 教育配套设施由政府统一配置；第三，拍卖地块集中于南区、钟村。番禺区政府 决定从 2005 年起重点开发市桥南区，并把南区定位为“具有南国水乡特色，融 精品商业、休闲度假和文化娱乐于一体的生态型生活园区”。本次土地挂牌出让 就有两块地块位于南区， 以下就其中沙湾镇龙岐
2、村地块作一个初步的开发投资可 行性分析，粗鄙之处请行家指正。 本次分析主要分为：基础分析、市场分析、项目定位、成本效益、结论及思考五 个部分。 一、基础分析 1.地块背景资料 2.区位分析 1)随着德兴大桥的通车、西丽大桥的动工，阻碍南区社会发展的交通问题得 到缓解，规划中的路网、桥梁的建设也正如火如荼地顺利进行，令市民可充分享 受市桥城区的生活环境，使该区域的城市化进程加快。 2)南区及沙湾是市民公认的教育资源配置最丰富、 最完善的区域， 番禺的 “高 等学府”基本上都在该区域范围内，教育配套从省一级幼儿园、中小学到职业技 术学院等完全是“一条龙”，这使该区域住宅的吸引力有较大提升。 3)该
3、区域近两年发展快速， 生活氛围日渐成熟， 大型的批发市场、 花卉市场、 综合市场等的启用，辖区内的楼盘以大型项目或别墅项目为主，而且新建楼盘在 整体规划上都有较高标准，使该区域的生活设施和住宅配套日益完善，促使该区 域成为番禺未来居住中心区。 4)目前项目周边的公共配套尚未完善，除中小学和一些中小型商铺外，其他 方面的配套有待改善，特别是公共交通、市场、医院等方面。 二、市场分析 1.区域住宅市场分析 1)供应量：以旧盘新货为主 由表 2 可以看出，南区及沙湾的楼盘的供应情况可分为两大部分，一部分为 一、两年前的产品，现剩余少量尾货在售，另一部分为大型楼盘的新组团。 单从市场供应角度分析， 估计现时该区域一手住宅的总供应量约为 1500 套。 2)产品： 大盘大户型占主导 现时该区域市场上以小高层和多层两种住宅为主，高层住宅的供应量较少， 而且番禺的别墅也较集中于该区域，因此住宅小区的密度
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