深圳广州大型商业地产项目考察学习报告（8页）.doc
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深圳广州大型商业地产项目考察学习报告（8页）.doc
1、 2006 深圳广州大型商业项目考察学习报告 3 月 21 日3 月 23 日在深圳参加了一个商业地产考察学习会议，期间听了几个专家的报 告并参观了几个大型商业项目，整理如下： 一、 专家报告： 北京禾田摩尔投资顾问有限公司 何亚狄 内容：城市生活休闲中心（LCS）的模式与操作。 1、LCS 含义是超越了购物中心的更高的商业组织形态。LCS 在 物业组织形式上可以是单体也可以多体。开发组织上可分一、二期或 多期开发。在商业业态组合上，更加重视非购物类别的组合。休闲、 娱乐、运动、餐饮、生活配套等类别比重增大。通过非购物类别主流 化，达到综合效益的平衡与提升。现主持北京大钟寺国际广场（中坤 集团
2、）的招商代理，建筑面积为 43 万。4 栋单体组合（地下三层）， 业态分布为：购物类、餐饮、酒吧、娱乐休闲等。 2、业界对 SHOPPING MALL比较认同的看法： 1）* 建筑形态为单体； * 规模比较大； * 业态齐全； * 要有主力店，一般为百货公司加超市，再配以各类专卖店； * 以购物类商品所占比重较大，一般在 60左右； * 可在城市中心也可在边缘； * 统一经营管理，但街铺独立收银。 2）休闲中心与街铺的比较： 休闲中心往往带有街铺，街铺是休闲中心商业组合的基本单位。休闲中心经营管理的对象 主要是以街铺形式体现出来的商户；经营街铺是 LCS 最核心的业务。 3）SHOPPING
3、MALL可以整合当地资源，提升周边价值，租金 应采取低开高走的策略。 * SHOPPING MALL刚招商时，没做宣传时租金比市场低 20； * 营销工作好，预期收益高 20； * 租期不要太长，尽可能短一些，两年后重谈租金，商业氛围好的话，两年后租金可翻 番。 * SHOPPING MALL 单铺租赁协议有许多应注意的细节，有技巧，要避免可能出现的各种 问题。 广州思特商业地产运营顾问机构 罗海波 1、当前国内商业地产三大症结： 1）呈数量型增长，忽视项目质量及长期盈利能力。 2）结构高度趋同。 3）多数项目采用生硬的模块化运作模式。 2、成功商业地产开发关键要素： 发展环境： 1）市场调查分析，先招主力店，后招散租客户。 2）动态商业规划，确保租户遵循商业组合规划，不要屈服于租户无理要求，而牺牲 SHOPPING的商业组合，后期继续精心调整，组合规划，必须做必要的调整。 3）招商准则：
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