1、论培育期购物中心的经营策略论培育期购物中心的经营策略 购物中心这种商业地产的表现形式，其本身含有地产、资本和商业三大元素。先期的地产开发决 定了购物中心的规模和性质。良好的资本运作保证了商业经营无后顾之忧，健康的经营确保资本的收 益，两者缺一不可。从购物中心的经营活动为起始，便迈向了资本和经营的双核时代，两者在不同的 方面保证了购物中心成功经营并最终盈利。 购物中心，整合了金融、抵偿、物业和商业的庞大产业链条，并且通过消费者的长期重复的消费 行为，实现整个产业链条的持续更新和市场流通。最终实现项目的保值和增值。 购物中心经营管理是通过商业活动，实现消费总收入，为商业地产投资回收和物业资产的长期
2、保 值增值的根本利益服务的。 经营的盈利来源不单纯靠租金收缴的完成， 还要重视通过良好的经营策略， 形成旺盛的目标客流，让每个在内经营的商户得到良好的销售业绩，从而能够向经营者及时足额的缴 纳租金和物业管理等相关费用，保证收益的实现。将通过现有商户的良好表现，吸引更优质的租户， 提升租金水平，调整租户结构，从而实现经营收益的不断增长，在这种不断增长中，不得不使我们想 到了“培育期”这个关键名词。 培育期通常指开业后的一至三年内的经营爬坡期，爬得姿态好不好，爬得快不快，将直接影响到 该项目长远的市场形象和经济效益。 由于购物中心本身是一个汇聚零售商及消费者的地方， 其性质及所发挥的作用与其它物业
3、类别有 截然不同的特性，首先，我们从影响培育期购物中心的三个特性进行描述： 1、购物中心的租金收入与商户营业额息息相关 购物中心的收入来源主要来自商户的租金，而商户能够付出多少租金，就取决于其营业额。商 户生意好，自然能承担更高的租金，反之，商户生意不理想，便会希望透过减租、或迁往其它较低租 金的铺位，以减低经营成本。 对于同时存在固定租金商户及以营业额抽成租金商户的购物中心来说，这特性就更为明显。抽 成商户除缴基本租金外， 还需支付每月营业额的某个百分比作为租金。 换句话说， 商户的营业额越高， 业主的租金收益亦会越高。由此可见，商户与业主之间，或多或少都存在着一种唇齿相依的关系，要 令到购物中心变得生生有色，购物中心管理团队便需与双方作多方面的协调和沟通。 2、购物中心具有非一般的生命力 购物中心与一般地产项目的最大分别，在于其“动态”及“生命力” 。一般住宅项目只要地点优 越、景观理
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