呼和浩特大唐金座写字楼销售价格方案及说明（7页）.doc
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呼和浩特大唐金座写字楼销售价格方案及说明（7页）.doc
1、大唐金座写字楼销售价格方案及说明大唐金座写字楼销售价格方案及说明 一、一、 按成本收益法导出销售价格按成本收益法导出销售价格 按大唐金座写字楼总建筑面积（包含地下及公共部分）21500 ，总 投资为 2 亿元，按 25%的收益率计算可知（总造价为大唐公司给出， 写字楼建筑面积为暂估，存在一定误差） ： 200000000/21500（1+25%）=11628 元/ 二、二、 按租金反推法按租金反推法导出销售导出销售价格价格 按本案写字楼平均租金价格 2.0 元/天，投资回报率按平均 6.67%（暂不考虑资产增值、折旧） ，空置率按 30 天/年计算： 2335/6.67%=10044 元/ 最
2、具对比性项目，国际大酒店租金反推法导出其销售价格： 1.7335/6.67%=8538 元/ 由国际大酒店现有租金导出本区域价格认知系数约为： 0.834 本案租金价格反推法最终销售价格导出： 100440.834=8377 元/ 三、三、 对比市场同类写字楼导出销售价格对比市场同类写字楼导出销售价格 1. 权重设定权重设定 项目名称项目名称 项目地址项目地址 销售均价销售均价 比较权重比较权重 天和大厦 锡林南路 7000 元/ 30% 金天帝广场 新华东街 6500 元/ 20% 明泽广场 新华西街 6800 元/ 15% 海亮广场 中山西路 7500 元/ 35% 根据以上可比项目进行采
3、用综合可比定价法进行本案写字楼定价 2. 比较因素比较因素 (1) 打分取值在 1-1 之间，表示各因素的影响程度； (2) 楼盘折实均价为该楼盘的实际成交均价； (3) 得分=权重打分 (4) 比较价格=折实均价（1+合计得分/100） 海亮广场海亮广场 定价因素定价因素 细化因素细化因素 权重权重 打分打分 得分得分 备注备注 地域因素 40% 环境 20% 升值潜力 5 0.1 0.5 商务氛围 5 -0.1 -0.5 多种业态，较为混杂 自然环境（噪音） 5 -0.5 -2.5 较为吵杂 治安环境 5 -0.3 -1.5 治安环境较差 交通 10% 车行道路 5 -0.3 -1.5 车流量大，堵车严重 公交系统 5 0.2 1 多条公交线路 配套 10% 商业配套 3 0.5 1.5 商业配套完善 金融配套 5 0.3 1.5 金融配套较为完善 娱乐休闲配套 2 0.1 1.2 较
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