合理的合约平台和计价平台对于地产管控的意义研究分析（4页）.doc
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合理的合约平台和计价平台对于地产管控的意义研究分析（4页）.doc
1、合理的合约平台和计价平台对于地产管控的意义 一、 管理实质 地产企业的生产模式与传统企业模式最大的不同，表现在二个方面：代理人生产，协调 管理代理人生产 1、 代理人生产。 几乎所有的地产生产实务，包括各类设计顾问施工等，基本上都是由各类有专项法 人资质的社会代理人完成的。 由于代理人都是法人资质，双方合作的基础为双方合意的契约，代表了代理人权益 的项目独立管理机构不可能成为地产管理的直线下属，所以传统企业管理意义上的 “指令下达”的内部管控模式，在地产企业管理中很容易产生“管理二层皮”效应。 当地产正常的内部管控指令下达到执行层，执行层再去向代理人项目管理机构下指 令时，管理性质完全变了。法
2、律上，代理人的项目管理机构是独立法人主体派出机 构，管理上只有地产企业作为法人主体才具有对待的法律地位，所以作为地产管理 机构的一个组成成员， 通常都不具有直接下达指令的权力的。 现实管理上也是如此， 需要法人主体对方执行的指令，都是需要按合约约定的有效方式和途径以正式文件 的形式下发。这种管理上的“二层皮”效应，使得按常规企业管理理论，以员工绩 效为基础考评对象的企业管控模式，受到了极大的挑战。很简单，给予自己的员工 再严厉再严格的管控措施，到了设计、施工这些代理人层面，他们很简单的回复一 句：这个不是合约之内的，我不做。整个管控体系就掉了链子。 地产的企业管控，最终必定是要落实到代理人这个
3、执行人身上，才会产生真实地管 控效果，也才是地产企业管控真正的方向。前面说到了，地产企业与代理之间通常 都是单纯的契约关系。要落实对代理人的管控，契约平台的合理性，就是管控可实 施的关键因素。契约关系中，最重要的是价格关系。所谓工程争议，绝大多数最终 都会以费用的某种形式形成最终结果。合理的计价模式，也就成了地产代理人管理 中的重中之重。 2、 协调管理代理人生产。 地产引入的这些代理人，通常都只能完成工程实施的部分或阶段性的作业，在完成 全项目的完整实施，地产企业最大的管理挑战就是协调管理这些代理人，使他们在 合适的时间地点以合适的方式合适的价格，实现地产企业期望的合适的服务成果。 要实现上述管控过程中的“合适” ，地产开发企业有多重选择，可以资本运作，可 以找代建，可以找项目管理代理人，也可以匹配一套管理机构完全由自己来完成对 整体项目的代理人协调管理。从国内目前工程建设基本程序看，业
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