哈尔滨商业地产热开发冷经营模式研究报告（4页）.doc
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哈尔滨商业地产热开发冷经营模式研究报告（4页）.doc
1、商业地产商业地产 “热热”开发开发 “冷冷”经营经营 本土商业地产品牌缺失本土商业地产品牌缺失 “严格地讲，哈尔滨本土没有成功的商业地产。”哈市一位从事地产营销资深人士认为。 他的理由很充分： 哈埠目前的商业地产项目西城 汇、 润广 尚城都面临着定位及销售的困境， 巴黎购物广场渐渐被消费者淡忘，部分产权商铺的销售和经营状况都不理想。7 月 2 日，记 者来到位于学府路上的一家商场，虽然是周末，人流稀少，十分冷清。 对于哈尔滨商业地产的现状，业内人士认为是开发商能力不足造成的。“不管是投资还 是开发，商业地产的资本性和技术性都很复杂，进入门槛较高。从开发商层面，完成项目的 选址、设计、开发、运营
2、、管理等整个链条，需要很长的时间周期才能谈及回报。”红博商 业管理公司副总经理潘韬男认为， 虽然商业地产被越来越多的人重视， 但在哈尔滨真正在操 控方面能够有把握有实力去做完整个开发链条的开发商并不多。 同时， 商业地产资本回收周 期较长仍然是困扰开发商和投资者的难题。 据了解，从数字上看，商铺投资回报率始终达不到令人满意的程度，假设其每年的回报 为 15%，可能 67 年就回本了，但现在很难达到这个回报率，起码要经过 810 年甚至更 长的时间才能盈利。鉴于此，哈尔滨锋华地产营销公司总经理谢志强认为，从住宅市场流出 的大量投资资金，更多是将商用物业作为其资金的短期“避风港”。 “先商后住先商
3、后住”模式不受模式不受“待见待见” 据了解，与国内商业地产的运作模式不同，国外商业地产是先建商业，住宅随着商业的 不断成熟而升值。多年来，这一运作模式已经被验证是成功的。哈尔滨的商业地产无一家是 按这种方式运作的，红博商业却“无意间”走了这样的路径。尽管其副总潘韬男谦虚地告诉记 者，他们运作的是商业，不是“正宗”的商业地产，而红博商业的成功却与国外商业地产的运 作思路不谋而合。 另外，红博将在新的商业项目中更重视商场的服务功能。这一点，也正契合国外商业地 产的发展思路。据常年在洛杉矶定居的哈埠开发商孙晓东介绍，在加拿大、美国、澳大利亚 的购物中心里有邮局、牙科诊所、汽车注册等所有城市功能，因此购物中心不会没有人流。 因为它不只是一个买东西的场所，而是一个城市的多功能体，律师所、会计所一应俱全。 做商业地产需要具备哪些条件，第一要有资本，第二是人才，第三是商业资源，这三条 做到了就可以做相匹
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