1、一、总论 、项目建设背景 进入 20 世纪 90 年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏 重数量扩张转向以经营结构调整为重点，带动质量、效益和规模全面增长的发展 策略。连锁经营方式的成功导入，加速扩大了国内零售市场的容量，社会商品零 售总额连续多年保持了 10%以上的增长速度，中国的零售市场已经成为世界上发 展速度最快、潜力最大的市场。正是由于这个原因，众多的跨国零售集团纷纷进 入中国市场，以期在这个最具发展潜力的市场上占有一席之地。地处北疆的中心 城市哈尔滨，在国内零售业进一步开放的形势下，已注定无法在新旧零售业态的 更替中独善其身，唯有以发展求生存。目前仅在哈尔滨市区，就拥有三
2、百多万人 口的消费市场，而且东北人消费的大手笔无不令国内外的零售巨子垂涎。该项目 就是在这样的背景下， 由中国房地产行业的龙头企业大连集团股份有限 公司与哈尔滨市政府共同运作的， 该项目将向哈尔滨市引进美国沃尔玛和华纳影 城等跨国企业，这对促进哈尔滨市商业的国际化和现代化具有重要意义。 2、项目概况、项目概况 项目名称：哈尔滨商业广场 项目地址：该项目位于哈尔滨市中央大街，东起中央大街，西至友联宾 馆与规划路，南起友谊路，北至沿江路。 占地面积：47071 平方米 其中：地上建筑面积 107378 平方米，地下建筑面积 33113 平方米 建筑物占地面积：24773 平方米 总建筑面积：140
3、491 平方米 容积率：2.28 覆盖率：53% 建设内容：购物广场、家饰家具广场、影城及书城等 投资与收益概况 该项目总投资 74663.86 万元，其中，建设投资73279.47万元，建设期 利息为 1284.39 万元，流动资金 100 万元。主要技术经济指标如下表所示： 序序 号号 指指 标标 指指 标标 值值 1 借款偿还期 3 年 7 个月（含建设期） 2 Pt（全部投资） 8 年 8 个月 3 FNPV（全部投资） （税后） 9951.26 万元 4 FNPV（全部投资） （税前） 28491.57 万元 5 FNPV（自有资金） 37753.49 万元 3、开发商概况 名 称：大连集团股份有限公司 法定地址：大连市中山区解放街 9 号大厦 法人代表：王健林 注册资本：1.2 亿元 经营概况 大连集团股份有限公司成立于 1988 年，1992 年改制为股份
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