物业管理组织架构设置与管理成本控制研究分析（8页）.doc
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物业管理组织架构设置与管理成本控制研究分析（8页）.doc
1、物业管理组织架构设置与管理成本控制物业管理组织架构设置与管理成本控制 组织架构是物业管理服务行业人力资本控制的重要一环。它直接关 系到团队的组成、人员的配置、工作效率的高低和组织执行力的强 弱。合理设置组织架构既可以提高团队工作效率，形成和谐的工作 环境，有序的组织管理层级，又可大大降低行政管理成本和人力资 源成本，是一个一举多得、事半功倍、提高经济效益的管理环节和 组织程序。 一、组织架构设置要有一个客观的依据 组织架构的设置要有一个基础的客观的贴近实际的可对比参考和依 据的数据平台。例如，一个物业管理小区，月管理服务费中，固定 成本约占 20。固定成本含：税金，社会保险费，折旧费，设备设
2、施维护费(设备设施维护费主要指消防系统、安防系统、门禁对讲系 统、供配电系统、给排水系统等。设备设施维护费高层楼宇约占管 理费收入的 8，小高层约占管理费收入的 5，多层楼宇约占管理 费收入的 3)，电梯维修保养费，垃圾清运费，四害消杀费，化粪 池清掏费，水池清洗费，业委会办公费，“三费”提取及其他费用 等等。 变动成本约占 25。变动成本含：公用水电费，清洁、绿化、保 安、维修物耗材料费，行政办公费，通讯费，交通费，服装费，外 墙清洗费，社区文化费及其他不可预见费用等等；5可能是当月收 缴不上来的；能用于人工费(工资)开资的只有管理费收入的 50- 55左右。停车费及其它经营收入就是小区物业
3、管理处的纯“利 润”收入。 50-55的管理服务费收入比例，应该是物业管理服务人工成本的 临界点，如果承认物业管理服务行业是微利行业，同时，确保服务 品质和阳光操作，这个比例应该是比较合理的。如果要加大这个比 例途径只有两个：一是降低变动成本；二是牺牲设施设备的使用寿 命，对设施设备维修保养少投入或不投入。例如，消防、安防、监 控系统不做正常的维保。所以，物业管理服务的成本控制就是寻找 一个不偏不袒，不顾此失彼的平衡点。 二、组织架构设置要有一个核心机构 管理处组织架构图 作为一个物业管理服务区域的管理处，实际上就是一个无形产品的 往复生产制造中心。既然是产品生产单位，从管理学的角度讲，就 需要有一个生产指挥调度中心，来组织、指挥、协调、控制整个产 品的生产过程。“客户服务中心”就是服务型产品生产单位的生产 指挥调度中心。 “客户服务中心”的职能有以下几个方面： 1、管理处产品生产制造(日
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