1、物流地产物流地产 ( (一一) )概念概念 “物流地产”，就是工业地产商根据顾客的需求，选择合适的地点，建 成相关物流设施后，再转租给客户，并由一个资产管理队伍进行相应的服务管 理。“物流地产”的典型顾客包括造商、零售商、第三方物流企业(3PL)、货代 等。由于日常物流业务仍由客户操作，而开发商只提供物业相关服务，故物流 地产的本质是地产而非物流。典型物流地产项目包括种类仓库、货柜码头、物 流园区、配送中心。 ( (二二) )物流和地产的结合物流和地产的结合 根据土地的用途不同，土地的价格也不同。 站在地产公司的角度:物流地产的核心仍然应该是在地产本身，是地产 就有增值的空间，只不过操作的方式
2、不同罢了。而站在物流的角度，物流地产 的核心在于物流业务，是物流就能够创造价值。 就物流地产来说,有几种形式:一是面向市区的配送基地,并辅以写字 楼、仓储;二是集中的物流园区建设,这也是地产商最有操作可能性的方式。三 是参与物流园区或者是物流基地的建设中,这样有机会获得一定比例的配建用地, 土地性质往往是住宅或者是商业,这也正是地产商所擅长的领域,但是获取土地 的成本更便宜,也可以说是借物流的名义在地产中获得了更好的资源和发展机 会。 物流地产需要丰富的资源门槛,地产公司往往没有这方面的经验,后期招 租容易遇到的困难,因此现在地产公司尝试涉足这个领域时,仍然以建设为主,后 期运营都找到相应的专
3、业机构或是物流公司进行合作;但物流地产土地成本低廉, 这也正是地产商看到的最大机会抢占不可再生的土地资源,成为地产商与物 流发生关系的核心因素。 根据调研，现在有大型的专业卖场就有类似的土地储备,相关人士透露 他们在前期会做仓储式的购物基地,将现有的商家资源全部引进,甚至为了吸引 商家会在租金上有很大的让利空间,在人气和商气起来之后,将仓储拆卸,部分土 地置换再投入到地产开发,虽然他们在房地产领域比较陌生,但是土地成本低廉, 产品出来之后在价格方面的操作空间非常大。 很多物流公司最早做仓储配送中心,规模非常小,但土地很便宜,增值以 后,有了更多的资本,开始向外发展，土地增值带来的溢价成为近年来他们盈利 的重要组成部分。 ( (三三) )物流地产中的巨大商机物流地产中的巨大商机 相对而言，物流地产具有风险低、回报高、收入稳定等特点。 物流业是当前政府鼓励发展的重点行业，即使在土地资源的出让收
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