1、物流地产运营模式研究物流地产运营模式研究 内容提要:物流地产作为物流活动的载体,对于提高物流运营效 率、降低物流成本至关重要。本文尝试对物流地产的概念、内涵进 行界定,同时提出物流地产的几种运营模式,研究了物流地产模式选择 时应注意的问题,并对物流地产在中国的发展趋势进行分析。 关键词:物流 物流地产 物流地产运营模式 一、物流地产的概念与内涵一、物流地产的概念与内涵 物流地产属于工业地产的范畴,指投资商投资开发的物流设施,比 如物流仓库、配送中心、分拨中心等等,这里的投资商可以是房地产 开发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园 区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动
2、产载体。同 传统的物流地产相比,它更强调管理的现代化、规模效应、协同效 应。 二、物流地产运营模式二、物流地产运营模式 物流地产的运营模式按照投资和管理的主体不同可分为四种。 1.地产商作主导,租售给物流商并代其管理。即房地产开发商是 开发投资的主体,开发商选地建成相关物流设施后,再转租给物流企 业。日常物流业务由物流公司操作,房地产开发商只是负责投资开发 和物业管理。这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户管理资 金、降低成本,提高企业的核心竞争力。缺点是对于小规模的物流企 业而言,租金成本可能过高。 目前这种模式以国外工业地产巨头普洛斯为代表,其经营模式是: 在全球范围内投资建设优质高效的
3、物流仓储设施,出租给客户并为其 提供物业管理服务,但决不参与客户的日常物流业务经营。其本质是 一家地产开发商而非物流公司,收益来源于物流设施租金与管理费。 “普洛斯运营系统”提供的强大物流配送服务网络涵盖了仓储设施的 整个流程,普洛斯模式主要通过包括策划、构建与设施管理来实现。 它的客户可以分为三大类:物流业、制造业及零售业。UPS、DHL、 联邦快递、马士基、通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢、惠而浦、 柯达、施乐、沃尔玛和欧尚等跨国企业,都是普洛斯的忠实客户。许 多客户都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施。 普洛斯为客户提供的服务可以归纳为下列四种方式: (1)物流园区与标准物流设施开发。普洛斯在选定了最具战略性 的物流配送地点后,着手开发在规模、登记与合同条款上满足客户要 求的通用仓储物流中心,为客户提供便捷、高性价比的物流配送设 施。 (2)按客户要求定制开发仓储设施。即根据客户的特定
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