1、地产与零售企业间协同效应的形成机制地产与零售企业间协同效应的形成机制 副标题： 摘要:在传统的商业地产开发模式中,地产商与零售商为相互独立的追求各自利益最大化的个体,这种各 自利益的最大化必然会引起商业地产开发运营过程中的冲突。本文分析了地产与零售企业间协同网络的形 成机制和增值机制,并运用动态合作博弈模型分析两者协同效应的利益分配机制,从理论上证明两者协同产 生的收益是可以在地产商和零售商之间合理分配的,两者的利益是耦合的,由此论述了地产与零售企业间协 同效应的形成机制。 商业地产从规模和形态上划分主要为底商、百货商铺、购物中心、主题店、SHOPPING MALL 和商业 街,相比较住宅类地
2、产,商业地产特定的属性是稀缺性、流通性、升值保值性、金融性、品牌性,它的开发投 资具有投资规模大、利润率及开发风险较高、投资回收期长等特点。本文所研究的地产与零售企业间的协 同形式主要有两种:“地产大鳄+商业巨头”战略联盟模式和控股企业的“地产+商业”运营模式。 “地产大鳄+商业巨头” 战略联盟模式:指地产商在开发商业地产之前,就先与知名商业企业结成战略联 盟,地产商在受让土地后、规划前,充分考虑项目商圈的市场需求,并与一家或若干家商业企业确定合作关系, 在开发过程中,让这些商业企业参与相关的规划工作,最终使整个开发经营在投资估算、 商圈分析、 市场定位、 业态组合、经营收益与风险控制等多方面
3、更合理、更科学。 控股企业的“地产+商业”运营模式:该模式中地产商与商业企业同属一家母公司,是在同一平台下的产业 整合。 这种模式立足于长期的可持续发展,从整体上保证所有权与经营权的高度统一,对地产资源与商业资源 进行高度整合,在运营中进行专业协同、全程一体化管理。 一、地产与零售企业间协同网络的形成机制 商业地产的价值是本文关心的问题之一。在本节中本文将从网络的角度分析商业地产价值的本质问题, 并且提出地产商和零售商之间协同网络的形成机制,通过对地产商与零售商之间的互补性、互利性等角度论 述地产商与零售商之间协同网络的形成动因。 (一)地产商与零售商之间协同网络的概念界定 从微观经济学的角度来看,地产商与零售商之间的协同网络,在很大程度上是指地产企业与零售企业如 何在调研、策划、开发和运营的各个环节进行联接。因而可以这样来定义地产商与零售商之间的协同网络, 即彼此独立或在同一母公司旗下的
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