二、三线城市商业综合体对设计的要求分析报告（6页）.doc
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二、三线城市商业综合体对设计的要求分析报告（6页）.doc
1、董少宇：二、三董少宇：二、三线线城市商城市商业综业综合体合体对设计对设计的要求的要求 主持人：今天在座的来自全国各地，其中也不乏有一些来自二、三线城市的，董院长对二、 三线城市也有一些研究，下面请蓬德建筑设计(北京)有限公司总建筑师，原中国建筑北京设 计研究院 副院长 总建筑师董少宇给我们带来精彩的演讲。 董少宇：大家下午好。我的发言题目是“中国二、三线城市商业综合体设计研究”。先解 释一下，二三线城市的定义并不准确，比如说二线城市，我们通常把各个省会城市叫做二线 城市， 但是一些不发达地区省会城市其实跟一些发达地区的四线城市都比不了。 比如说像宁 夏银川，虽然说也是省会城市，但是作为经济发展
2、和总量来说跟有的省三、四线城市还有很 大的差距。所以我想我的题目先跟大家解释一下二、三线城市还没有准确的定位，按行政划 分的级别有县级市这些，也有按其他的方式。我的主要发言是限定于基本在三、四线城市， 也有二线城市设计当中的一些情况，给大家介绍一下设计当中遇到的一些情况和总结的数 据。 我想先说问题的提出，是在中国房地产业协会商业休闲旅游地产专业委员会的指导下， 结合这两年我们在河北、内蒙、山西、辽宁、山东、湖南等地也有二线城市，三、四线城市 商业综合体的实践经过不完全统计提出一些个人意见供大家讨论。 有些数据在统计当中比较 难得到，所以说是不完全统计，供大家参考使用。 商业地产的概念大家都清
3、楚， 为什么要把这个问题提出来， 就是在三四线商业地产设计 当中，融资的问题比一二线城市更困难。也就是说国际通行的商业地产隶属于不动产范畴， 简单说就是自持物业， 作为商业地产的开发建设应该遵循不卖的原则。 但实际上我们通过设 计实践发现，这个问题并不是那么简单。第二个就性质，商业地产具有金融产品的性质，依 靠物业升值和租金作为资本积累的途径， 对于住宅地产有很大的不同， 大家做商业地产设计 的时候不是建筑师想怎么样做都可以， 一定要按照资本运营的规律来做。 中国商业地产的现 状一方面是被片面地过度集中在以零售商业为依托的开发建筑商。 商业建筑很容易引起大家 跟商场、 商店的联系。 就我们建设部和商业建设专业委员会的建议应该归类于非住宅类地产。 我们忽视了商业地产其他领域的开发建设。 另一方面在以零售商业为依托的商业地产开发建 设中，一定程度上存在着说唱两张皮的现象。我是做实际设计的，我的
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