1、 产权式商铺入市定价方案产权式商铺入市定价方案 （讨（讨 论论 稿）稿） 商业经营管理有限公司商业经营管理有限公司 一、说一、说 明明 1、定价产品名称：产权式商铺 2、定价产品范围：商铺 3、设计商铺总数：520 个 4、商铺总体平均使用率：61.95% 二、定价原则定价原则 1、以保留升值空间为原则； 2、以遵循市场规律为原则； 3、以平衡销售与招商、营运关系为原则； 三、定价依据三、定价依据 1、以周边商铺的租售价格调研为依据； 2、以现定市场销售均价为依据； 四、各楼层商铺销售均价（实用面积）四、各楼层商铺销售均价（实用面积） 1、按年回报率 8%，回报年限为 年计； 说明：经分析测算
2、按年回报率 8%，7%，6%计，回报年限分别为 12.5 年，14.5 年，17 年； 综合考虑到发展商利益、投资者的利益和商铺投资回报惯例及市场规律等因素，此按年回报 率 8%，回报年限为 12.5 年的赢利模式比较合理。 2、按市场商铺现定均价每平方米 45498 元为基数测算均价； 说明：商铺现定均价已经分析论证并确定，此均价对确定内街外街商铺的销售均价有重要的 参考意义，因此本此定价我们将内外街商铺现定均价作为基础测算依据。 3、依据商业规划和方位因素设定商业动态调价系数为 0.15； 说明：综合分析内外街商铺所处的方位，商业规划，周边商铺租价，市场销售期望值、投 资者回报期望等因素进
3、行测算论证，设定商业动态调价系数为 0.1、0.15、0.2，经测算选择 0.15 系数基本比较合理，系数 0.2 可以再考虑论证，商铺均价测算如下： 按 0.15 系数计为：均价 45498 元（1+0.15）=52323 元（建筑面积每平方米建筑面积每平方米 31399 元元） ； 若按 0.2 系数计为：均价 45498 元（1+0.2）=54598 元（建筑面积每平方米建筑面积每平方米 32759 元元） ； 4、标高标高层差价系数与均价表一（层差价系数与均价表一（0.15 系数计）系数计） 单位： （元单位： （元/平方米）平方米） 标标层层 系数系数 1 均价均价 1 系数系数 2 均均价价 2 系数系数 3 均价均价 3 一层 1 52323 1 52323 1 52323 二层 0.6 31394 0.5 26162 三层 0.4 20929 0.35 18313 四层 0
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