1、 华戎大厦二期工程营销方案华戎大厦二期工程营销方案 一、 写字楼和商住公寓市场分析 二、 关于华戎大厦二期工程 三、 客户定位和价格 四、 营销策略 五、 营销组织 六、 广告策略 一、 写字楼和商住公寓市场分析 今天是中国加入 WTO 的第二年。随着题材炒作的硝烟散去，市场 的真实面貌已经逐渐显现出来。2002 年上半年，由于大量外资企业 试探着进入中国市场，写字楼和高档公寓市场正在逐渐转暖，但整体 形势仍然不够乐观。 2002 年上半年，北京甲级写字楼市场租金一直呈下降趋势。据统 计，到今年 6 月份，北京甲级写字楼的平均租金报价为 24.38 美元每 月每平方米，比年初下降了 2.24%
2、，而且是连续五个季度出现下跌。 从销售来看，上半年北京写字楼市场售价也一直呈下跌趋势，虽然跌 幅较小。 据统计， 到今年 6 月份， 甲级写字楼市场平均售价报价为 2180 美元每平方米，比年初下降 1.77%，但北京东部的写字楼需求旺盛。 商住公寓方面，上半年市场交易量增加，需求呈现增长态势，但 由于供应量较大，销售价格稳中趋降，价格在 11300 元每平方米左右 浮动。相比较而言，高档公寓的租售市场要比写字楼市场热络的多。 展望 2003 年，预计北京写字楼和高档公寓市场将继续回暖，但 由于市场供应量较大，租售价格很难大幅攀升，考虑到入世和 2008 年奥运会的因素，市场需求和供应量有望出
3、现明显增长。 总体而言，华戎大厦二期工程如果选择在 2003 年上半年开盘销 售，销售的市场形势只能说谨慎乐观。 从目前和可预测的未来来看，写字楼和商住公寓市场需求的最大 动力将来自中资公司， 包括中资背景的大公司和国内高速成长的中小型 企业。这一点从 CBD 和金融街高档写字楼的租售情况可以明显看出来。 2002 年上半年，写字楼市场的主要买卖成交客户都是国内公司。 华麟大厦（59600 平方米，位于朝阳区霄云路）整售给国内两公司， 牡丹公寓（30000 平方米，位于东城区东皇城根）由中国进出口银行 购买，其它如三峡国际技术公司、中国“一汽”和北京建工集团也在 东北三环一带购买了 2000-5000 平方米的写字楼。相反，绝大部分外 资机构都倾向于租赁写字楼办公，如新闻集团租用东方广场（1700 平方米） ，大众汽车落户嘉里中心（3000 平方米） ，施乐租用丰联广 场（2000 平方米
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