西安大金置业有限公司某酒店、公寓、办公、商业综合开发项目建设可行性研究报告（128页）.doc
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西安大金置业有限公司某酒店、公寓、办公、商业综合开发项目建设可行性研究报告（128页）.doc
1、 威尼斯酒店项目开发威尼斯酒店项目开发 可行性研究报告可行性研究报告 西安大金置业有限公司 二零一二年七月二日 前前 言言 摘要摘要 一、可行性分析的目的 可行性研究是通过对市场需求、 资源供应、 建设规模、 环境影响、 资金筹措、盈利能力等方面进行调查研究，从技术、经济等方面进行 分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益进行预测， 从而提出该项目是否值得投资， 是为项目决策提供依据的一种综合性 的系统分析方法。 本次研究是就西安市曲江国际会展产业园 N72 地块项目的发 展定位及可行性进行研究， 在遵循专业、 科学和客观的原则基础之上， 分别从市场因素和财务因素角度出发，对 N72
2、 地块项目进行评估。 二、分析方法及主要假设条件和风险因素 1、分析方法 在前期市场分析中，多采用市场比较法、实地调研、访谈等进行 定性和定量分析，在后期财务分析中，采用财务指标进行定性分析， 并利用敏感性分析进行不确定性分析。 财务测算需要根据基础数据进行一系列基本报表的制作， 根据报 表制作完成的数据结果进行财务指标计算及分析。 测算的基本报表主 要包括：基础数据表、投资成本估算表、销售收入估算表、敏感性分 析表等。测算中的经济指标主要包括：财务内部收益率、投资回报率 等。 除对上述主要财务指标进行必要的计算和分析外， 我们还必须考 虑到房地产开发项目的风险性和不确定性。 由于在项目测算过
3、程中所采用的数据， 大部分都来自于预测和估 算，有一定程度的不确定性。为了分析不确定性因素对经济指标的影 响，我们需要进行不确定性分析，来估计项目可能承担的风险，确定 项目的经济可靠性。 不确定性分析包括敏感性分析，盈亏平衡分析，房地产项目常用 的是敏感性分析和盈亏平衡分析。对于本项目来说，如果进行盈亏平 衡分析涉及因素过多，过于复杂，因此只需进行敏感性分析。 2、主要财务分析假设条件 以下分析旨在根据甲方提供的相关基础数据， 以及待开发项目地 块的相关资料就项目之财务可行性进行简单评价,特将以下之基本假 设作特别说明： 销售比例：办公、公寓、配套商业物业采用销售模式，酒店 部分考虑委托管理性自持。 可售物业销售率：根据市场反映以及现阶段的分析目的，办 公、公寓、配套商业部分按照 2 年销售周期 100%销售率考虑。 3、风险因素 在市场方面， 主要考虑区域市场供应量与需求的有效配合及未来
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