中国商业地产发展之趋势的N个猜想分析（6页）.doc
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中国商业地产发展之趋势的N个猜想分析（6页）.doc
1、中国商业地产发展之趋势中国商业地产发展之趋势的的 N 个个猜想猜想 一、产品模式一、产品模式:城市综合体已成为商业地产投资商解决单项目资金平衡的成熟模式。城市综合体已成为商业地产投资商解决单项目资金平衡的成熟模式。 正是在总结其第 1 代产品：主力店散售商铺模式的基础上，万达成功实践了城市 综合体模式，也基于此万达广场才实现了在全国各地的超常规发展。如今，城市综合体模 式已成为一种大型商用物业开发的标准模式与财务模型。发展商、政府、投资客、物业使 用人均因其高度集约化与各类产品良好互动共荣性而皆大欢喜。当然最核心的还是城市综 合体模式很好的解决了发展商单项目资金与现金流的平衡，释放了持有大型商
2、用物业所背 负的巨大财务压力。 二、资本来源：投资商业地产的资本日趋多元化。二、资本来源：投资商业地产的资本日趋多元化。 1、越来越多的老牌住宅开发商开始将投资向商业地产倾斜，由原来快速周转、赚快 钱的思路，向增持具备持续造血机能及良好增值空间的商用物业转移。一来缓解单一住宅 开发所面临的巨大政策风险，二来通过持有型物业良好收益预期为“过冬”准备粮食。三来 分享中国高速城市化进程中的人口红利所致的大好的消费钱景。 2、社保基金、保险基金等（风险规避，追求稳健）有望进入商业地产投资领域，这 将是中国商业地产发展进程中极好的可持续的长期资本支持平台，有助于大中型商业地产 的投资建设与持续经营。 3
3、、不甘心作房客的零售大佬们开始买地自建自用型商用物业，也客串一下房东的角 色。日本永旺购物中心、中国华润万家（欢乐颂）、欧尚、宜家纷纷开始了投资自建 商用物业，自持经营之路的探索。 4、国内外房产投资基金频频出手，着眼于收购优质潜力商用物业或投资自建购物中 心以分享中国高速城市发展成果及人民币对美元持续升值的预期。 资本的多元化为中国商业地产的可持续发展提供了资金保障，同时大量资本的集中涌 入，将进一步助推中国近 5 年的商业地产投资、开发浪潮，中国商业地产局部失衡与阶段 性泡沫的出现在所难免。 三、产品三、产品类别面：城市中心型购物中心高速发展，社区邻里商业中心方兴未艾。类别面：城市中心型购物中心高速发展，社区邻里商业中心方兴未艾。 1、一线城市（北、上、广、深）的城市中心型 SHOPPING MALL 已发展得相对成 熟，依托轨道交通网络的成熟，交通枢纽、地铁上盖型购物中心生意兴隆，持
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