1、商业地产整体规划成功的关键商业地产整体规划成功的关键 随着中国经济的高速发展，人民生活水平的日益提高，大量国际 优秀零售商业的进入及其在中国的飞速发展， 推动中国的商业及商业 地产进入了一个快速发展的阶段， 传统的商业模式在新的市场经济下 自然除“莠”存优，新生及外来的商业模式在不完全规范的商业环境 下摸索着快速发展。无论是中心城市还是中小城市，各式各样的商业 中心项目以极富想象力的包装方式相继涌出。 在看似商业地产市场蓬 勃发展的背后，我们似乎有一种似曾相识的感觉：那就是在当年中国 住宅房地产高速发展的某一个阶段， 绝大多数地产商都在遵循一个原 则：概念即是销售。现在的商业中心正在复制当年的
2、概念化炒作。事 实上，商业地产不同于住宅地产，其最主要区别在于住宅地产开发商 是将其产品直接销售给最终客户， 而商业地产开发商的产品是以租售 的方式直接或间接（部分通过小商业地产投资商）提供给商铺，其价 值是通过商铺的长期运营状态实现的。对于开发商，如何合理开发商 业项目特别是商业中心项目，使其在最优化的投资环境下，成功建设 并能够长期良好运营；对于小型商铺投资商来讲，如何鉴别一个商业 地产项目的好坏及可运营性， 都是业内人士及热衷于商业地产人士所 必须关心的问题。在蓬勃发展的商业地产市场里，具备商业地产开发 的专业经验及技能，特别是熟悉中国国情的专业技能，对一个项目的 成功开发至关重要。随着
3、商业竞争越来越激烈，不合理的商业项目将 面临着越来越大的市场挑战。由于缺乏对商业地产的深刻了解，不少 商业地产开发商尚未认识到失败的风险。 而欧美四十余年的发展经历 值得我们借鉴，欧洲已有的大型商业中心除了几家以基金、银行为背 景的大型专业开发公司外， 绝大部分商业地产项目是通过聘请专业的 商业规划、招商及管理公司来完成的。即使重大的政府商业项目也是 请专业公司来规划执行的。 可见商业规划的重要性是由商业及商业地 产行业本身的特点决定的。 一、遵循商业量化原则 商业是一个量化的行业，是需要有量化的购买能力，所以商业地 产的开发，特别是大型综合商业、商业中心的开发也必须是一个量化 的过程，而量化是通过商业规划来完成的。 首先要进行深入细致的市场调查与研究分析， 以数据确定消费区 域及消费能力； 研究分析现在及未来竞争环境，以确定消费区域内的消费需求。 消费需求在数量上及业态上一旦确定，应依照
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