1、商业地产招商中的八大昏招 第一大昏招：先盖房再招商。这是目前国内大部分开发商的 通病，他们习惯于先把房子盖好然后再考虑招商的问题。这些开发商 在住宅开发的时候就是这么做的， 先盖房子再卖房， 也赚得盆满钵满， 他们就认为这种做法是理所当然的，全然看不到，住宅市场在过去多 年的时间里都是一个卖方市场，市场处于供不应求的状态，做为开发 商只要具备拿地和拿贷款的能力， 只要能把房子盖起来， 自然不愁卖， 在这种市场上，开发商已经被惯坏了，开发商对前期规划的重视程度 远远不够，其营销哲学还停留在以企业为中心的生产时代、产品时代 和推销时代，还没有演进到真正以客户为中心的营销时代。住宅开发 转向商业地产
2、开发，整个游戏规则面临着一个巨大的变化，开发商面 对的客户不再是个体为主的自然人，而是一家家商业机构，商业地产 是为下游的商业机构提供一个经营场所的， 开发商盖的房子要靠商家 来买单的，商家对选址的要求，要考虑地段、商圈、业态、建筑结构 和功能、成本等多重因素，当这些要求不被满足的时候，商家是不会 进驻的。开发商前期规划的时候不考虑下游商家的需求，等盖完房再 招商，其结果自然就是商业物业的长期闲置。万达从提出“订单式开 发”到现在，至少已经有 5 年了，订单式开发模式的核心思想是先与 下游商业机构形成战略联盟， 按照下游商家的需求去拿地、 去做规划、 去盖房子，盖好房子租给这些战略联盟伙伴。五
3、年过去了，万达的商 业地产开发已经从第一代单一主力店模式演进到了城市综合体阶段， 而我们很多开发商对商业地产的开发思路还停留在史前阶段， 对别人 的成功与失败采取一种完全漠视的态度， 尤其是不少开发商在建筑设 计上存在大量硬伤，给招商造成了巨大的困难，成为商业物业闲置的 一个关键原因。 第二大昏招：市场定位过程中盲目追求大体量、高档次。商 业地产的大体量、高档次是住宅市场产品高端化的一个翻版。在住宅 市场，几乎所有的开发商都在为这个社会塔尖上的少数富人在盖房 子，多数老百姓与这些高档住宅是不沾边的。目前在北京，高端住宅 的销售也开始面临巨大的困难，房子卖不动了。一方面是老百姓无房 可买，一方面是大量高档住宅卖不出去，住宅市场出现了严重的结构 性失衡。 造成这种失衡的主要原因在于土地供给的市场化和外部市场 的以富人为中心的消费结构，开发商按照市场释放的信号进行开发， 土地成本的市场化要求开发
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