华侨城地产尖岗山纯别墅项目可行性计划书（76页）.doc
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华侨城地产尖岗山纯别墅项目可行性计划书（76页）.doc
1、华侨城地产尖岗山纯别墅项目可行性计划书华侨城地产尖岗山纯别墅项目可行性计划书 目 录 目 录 I 第一部分 土地开发策略 5 1.问题的提出及解决 5 2.综合开发的必要性 6 3.综合开发策略 7 3.1 综合开发模式选择 7 3.2 综合开发模式实施要点 10 4.集中开发策略 12 4.1 开发片区位置选择 12 4.2 集中开发模式 13 5.现已取得宗地开发策略 14 6.后续出让土地建议 15 第二部分 项目分析 22 1. 项目地盘解析 22 1.1 地理位置及周边环境 22 1.2 项目用地条件 24 1.3 项目交通条件 25 1.4 项目周边配套设施 27 2.项目 SWO
2、T 分析 29 2.1 优势分析 29 2.2 劣势分析 30 2.3 机会分析 31 2.4 威胁分析 32 第三部分 项目定位 33 1.项目发展主题定位 33 2.档次定位 37 3.产品定位 38 3.1 建筑类型定位 38 3.2 户型面积定位 40 4.客户定位 41 附录 项目发展背景研究 45 1.深圳市城市发展状况 45 1.1 深圳市国民经济发展概况 45 1.2 深圳市总体规划及发展概况 47 1.3 宝安区国民经济发展概况 51 1.4 宝安区规划及发展概况 52 2.深圳市房地产宏观市场概况 56 2.1 深圳市宏观房地产市场发展现状 56 2.2 宝安区住宅市场发展
3、分析 59 3.深圳市别墅市场供应状况 66 3.1 深圳市别墅市场的发展历程回顾 66 3.2 深圳市别墅市场的供应特征 67 3.2.1 区域分布及区域特征 67 3.2.2 供应量 72 3.2.3 容积率分布 73 3.2.4 容积率低于 0.6 的低密度别墅项目调查 74 3.2.5 容积率为 0.6-1.0 的别墅项目调查 81 4.别墅市场需求调查 87 4.1 潜在目标市场分析 87 4.2 潜在客户需求调查 89 5.供需市场调查结论 105 6.典型别墅项目分析 106 6.1 城市山谷 106 6.2 香港愉景湾 111 第一部分 土地开发策略 1.问题的提出及解决 华侨城地产和招商地产合作竞得尖岗山片区第一块出让土地， 约 为整个尖岗山片区的十分之一，但地块存在以下开发难点： 该地块为尖岗山片区第一块开发土地， 片区内部基础设施不完 善，片区内外生活配套缺乏，且片区
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