1、 目目 录录 一、总论一、总论4 二、市场调研分析二、市场调研分析8 三、项目综合定位三、项目综合定位22 四、项目投资估算四、项目投资估算34 五、财务分析五、财务分析42 六、不确定性分析六、不确定性分析43 七、风险分析与对策七、风险分析与对策47 八、附表八、附表49 2 总总 论论 1、项目建设背景、项目建设背景 根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求， 上海金厦房地产有限 公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公司，共 90.9 亩。开发建设用地及土地用途性质 变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。 该项目初步方案设计已经完成， 项目建议书已经省计委批准， 各项
2、前期工作和规划报批 方案工作已相继开展。 2、项目概况、项目概况 （1）项目名称： “风华盛世” （2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F （3）建设地点：沿江东路（原江西第四建筑工程公司） （4）规划用途：居住、商业 （5）建设单位：上海金厦房地产有限公司 （6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务 （7）企业性质：其他有限责任公司 （8）资质等级：二级 （9）企业概况：上海金厦房地产有限公司于 1992 年 8 月正式成立。公司现有员工 60 人， 其中各类职称的技术经济管理人员 30 人，注册资金 2000 万元，资质等级 为二级。公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够
3、独立承担各类大中小型 房地产项目开发与建设，自公司成立以来，先后开发的项目有：九江市赵 家花园18000平方米旧房改造开发项目。 目前在规划和开发建设的项目有： 3 南昌市建设路 284 号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。公司 采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效” 为宗旨，竭诚为社会各界服务。 （10）工程概况： “风华盛世”项目占地 90.9 亩，约 60600 平方米，总建筑面积 109000 平方米。其中住宅 104640 平方米，高层住宅为 13920 平方米，多层住 宅为 90720 平方米，商铺 4360 平方米；容积率 1.8，绿化率 35%，建筑 密度 25%。 （11）资金来源：本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资 通过预售房款来解决。 根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为 14.83%，财务净现
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