1、商业地产失败的几种类型商业地产失败的几种类型 商业地产的实质首先是商业，然后才是地产，其开发的难度重点不在于开发，而 在于运营管理，故针对商业地产的开发，首先应降低风险，确保企业可持续发展 的战略，然后才确定项目的开发战略，这是由于商业地产的特点决定的。 商业地产项目开发过程体现了开发商、 投资者、 管理者、 经营者等多重利益关系， 从能否吸引消费者、如何招商、能否销售、如何经营做旺、后续运营的要求等多 方面通盘统筹，并且充分考虑现金流的问题，才能进行规划建设。从目前国内房 地产市场来看，90以上的住宅项目都能赢利，但 80以上的纯商业项目都陷 入困境。 对于走可持续开发战略的开发商而言， 一
2、个商业项目能暂时取得良好销售业绩并 不算成功，商业地产项目要达到销售旺、招商旺和经营旺“三旺”，形成良性循 环的局面，才算真正成功，不然商业项目后续运营的失败将会给开发商后续发展 造成很大的负面影响。 据笔者观察，商业地产项目失败的大致可以归纳为以下几种类型。 首先，是资金问题导致项目无法继续开发，成为烂尾工程。 商业地产的开发绝对是资金密集型行业，但由于其赢利模式比较复杂，回报比较 慢或不太明朗，不像住宅开发那样简明直接。如果资金来源仅依靠自有资金及银 行贷款，容易产生资金链断裂的问题导致后续开发资金不足，变成烂尾项目，这 样的案例在国内比比皆是。 其次，是运营管理模式问题运营管理架构组合形
3、式或管理方组建模式都会 影响商业项目的正常运营管理。 商业项目的运营管理绝不仅仅是物业管理， 其包含了包括物业经营和物业管理两 大部分内容。物业经营是物业管理的提升、发展和利润体现，通过“盘活”商业 物业，使其“保值增值”，并持续获得收益来源，这是商业物业开发最核心的终 极目标，主要内容包括：商场的日常营业管理服务工作、商业业态的调整优化、 商场的整体形象包装和推广、业主和商户的客户服务、商场物业租赁管理服务等 一系列工作。而物业管理则是物业经营开展的前提，主要工作内容为：商场物业 的硬件设施管理维护、保安和安全系统工作的开展、清洁绿化及其他维护等一系 列服务相关工作。 在实际运营管理中，物业经营是核心内容，物业管理围绕着物业经营来服务，从 功能配置上从属于物业经营；两部分紧密联系，不可分离，此点与单纯的住宅物 业管理有很大差异。 商业项目的开业运营需要建立专业的运营管理团队， 该团队的管
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