1、商业裙楼定位策划与分析商业裙楼定位策划与分析 一、裙楼物业的现状 近期，有关大型超市、餐饮等行业进驻高层物业裙楼的消息频见报端，很 多商家都把目光对准了裙楼商铺市场。不过，这些商家一番考察后发现，很多裙 楼商业物业由于社区规模、场地过小等因素很难符合经营要求。 广州市裙楼商业物业呈现两极化分布的态势。 很多区域尤其是新兴区域诸 如珠江新城、东圃、白云区一带裙楼的空置率达到以上，三四楼的位置空 置率更高。而天河北一带，则裙楼供应紧俏。具体在裙楼商铺方面，尽管供应量 比较大， 例如协和新世界芳草园 2 层共 6200 平方米;华标广场 3 层共 15000 平方 米;都市华庭也有 2 万平方米左右
2、;帝景苑有 4000 平方米， 但都已找到买(租)家， 而且售价和租金比原来的有所提高。据悉，芳草园首层商铺大面积售价超过 3 万元/平方米；鸿翔大厦商铺单价也近 3 万元/平方米；都市华庭因位处天河北和 体育东交界，位置优越，部分商铺甚至开出 6 万余元/平方米的单价，但仍有保 险、电讯类等实力雄厚的公司准备进驻。另外，天河北的很多楼盘都把裙楼部分 用做写字楼，租赁的多为金融证券、保险等公司。一般的裙楼写字楼租金相对便 宜，多是面积比较大的公司租住。另外，客户希望拿到面积比较大的场地，相对 零散的买卖就不是很好，其中平方米左右的地块成交比较多。 二、裙楼物业的特点-商业裙楼与单体商业物业的区
3、别 首先， 体现在价格上。 由于商业裙楼中附含的土地价值被塔楼部分分摊了， 所以价格比单体商业物业有优势。 其次，体现在经营方式上。由于商业裙楼属于塔楼的一部分，所以不如单 体商业那么纯粹，其经营的业态会受到塔楼形态的制约，比如塔楼是住宅，裙楼 就不宜经营油烟过重的餐饮。 第三、体现在外立面上。单体商业物业拥有比裙楼更多的优势。裙楼是不 独立的，所以在外观设计上发挥空间小，难以创造人气和商机。并且商业裙楼的 地段一般都兼顾塔楼功能。 三、 裙楼物业的运作方式 目前，裙楼商业运作主要采取三种方式，一是直接销售，二是分割出来， 以租带售，三是走专业市场的道路。目前运作比较成功的是走专业市场这条路。 发展商可以根据周边一定的历史、商业、人文等积淀来运作自己的项目。另外政 府对一个区域有一定的规划和设想，发展商可以跟随政府的指挥走，按照规划的 要求建设相应的专业市场。目前裙楼商业物业走专业化市场道
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