1、商业项目与住宅项目运作的区别商业项目与住宅项目运作的区别 第一部分：商业地产和住宅项目区别很大第一部分：商业地产和住宅项目区别很大 商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的 Shopping Mall，还有 一类是商业街的商铺店面。Shopping Mall 即购物中心，全国各地到处都有打着 Shopping Mall 的幌子进行宣传推广的，但到目前为止，真正意义上的 Shopping Mall 一个都没建起来。 这中间反映出一个问题，国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验，操作思 路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清商业地产和 住宅项目开发的区别。很多发展商已经
2、做了许多住宅项目的开发，以为商业地产 也可以像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计， 然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上存在很大的问题。 为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢？做住宅项目时，发展商可 以自己分析市场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅 产品的类型，然后通过销售处进行直接销售。但大型的综合商业则完全不同，它 的销售对象不是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销），而 是商家，特别是主力店。发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设 计。对于大型综合商业，这是最难的一件事情。比如一个几十万平米的店，招一
3、 家主力店最多是 2 万平米（家乐福分店卖场部分是 800012000 平米），就算能 拿到能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对发展商产生 非常大的压力。 发展商通过对市场环境和地区人口的分析，认为 Shopping Mall 有市场需求， 然而具体操作并不容易。既然是传销，发展商要把店铺卖出去，就应该先决定主 力店的形式，是仓储式还是像家乐福这样的家电用品，对于不同的主力店其卖场 的比例大小也不同。家乐福一般对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都 有一系列的要求。如果发展商自己做设计不符合这样的要求，那绝对是错误的， 而且做得越深入，后期招商的困难越大。 第二部分：商业街的空间限定和功能划分第二部分：商业街的空间限定和功能划分 商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每 个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，
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