1、如何掌握好项目招商技术要求 传统商业设施的开发商虽然并不重视策划（即市场定位和业态组合等） ，但他们还是很在意商业设施的招商 工作。可见招商在地产开发中的重要地位。 招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。因而，对 于商业地产来说，掌握地产商业的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。与传统的商业相比，地产商 业具有如下五大特点： 目标客户主次分明 首先是确定主力店群，其作用主要有四个：其一是有助于稳定整个项目的经营，主力店群一般占有整个项 目一半左右的营业面积，其影响之大可想而之。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定， 且有利于项目的可
2、持续发展；其二是知名的主力店群的入住能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以 及对中小店群的招商；其三是主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的 运营中能在保持一定量的基础上发挥更大的效用；其四是主力店群的进驻能够影响中小店铺的租金水平， 提高项目整体租金收入。 其次是在确定了主力店铺之后，再确定中小店群。其作用主要有两个：其一是按业态组合设计招入中小店 铺，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求；其二是中小店的铺位租金往往是 主力店的 4 10 倍，有的甚至更多，其租金总和是项目的主要来源。 租金高低悬殊，租期长短不一 主力店群投资大，投资回收期
3、长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达十五年、二十年。其租金相对 便宜得多，一般从第四年起，租金开始递增，递增在 3% 10% 。由于发展商考虑了多种因素，成功经 营的主力店最终是有利于项目的可持续性发展。而中小店的租期一般为 3 年左右，租金较高。以深圳市某 近 80000 平方米的购物中心为例，先行入住的主力店某百货店，其租金为 80 元 / / 月，租期为十五年， 而同一层楼名店廊的铺位租金高达 300 800 元 / 月，租期为三年，租金差距悬殊的确令人吃惊。 招商时间长 地产商业的招商时间较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店群和中小店群两个招商 阶段。主力店群的招商集中在项目业态组合之后，规划之前。而中小店群的招商则分散于整个项目的建设 期间。由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、 建造相适应的产品及商业设施，而
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