1、2007/071 (二零零七年七月二零零七年七月)2007/0722007/0732007/0742007/0752007/076 本案之所以圈定项目的一部分产品进行销售,这主要是从优化发展商的收益结构和资本运作培育区域商业氛围及实现本项目的整体良好运作等综合因素进行考虑.从优化发展商的收益结构和资本运作考虑 通过对部分产品进行销售,可为发展商回笼大量的资金,避免发展商将大量的资金都积压在本项目,使发展商在以后的项目开发运作中出现资金断链现象.培育区域商业氛围 由于水木年华目前缺少人气,通过对部分产品进行销售,通过对产品销售过程中的不断炒作,可在拉动项目及整个水木年华片区商气的同时,可拉动其人
2、气.2007/077 从实现本项目的整体运作考虑 由于本项目体量比较大涉及业态比较多,如果单一的采用招商策略进行整体运作,就会将一部分想买下此物业用作自营的品牌实力派商家“拒之于门外”,为了实现本项目的快速运作和各业态的最佳组合,经过对各组团产品的属性进行分析,确定将美食组团的店面进行出租。通过销售吸引部分业态的投资经营者和投资者;通过销售吸引部分业态的投资者;通过销售吸引部分业态的的中小投资者和中小型创业者;2007/078 本项目销售产品的圈定,由于考虑到以后的商业经营管理物业管理及开发商后期的资本运作,该项目销售产品的圈定是按照组团进行整体圈定,避免销售产品圈定过散,对以后的商业经营管理
3、物业管理造成难度及不利于开发商后期的资本运作.从商业经营管理的角度考虑从商业经营管理的角度考虑 组团圈定营销,可避免以后商业经营管理业态的难以规划,如果打散销售,由于各组团都有销售产品,使后期商业经营管理公司对后期的商业业态更换规划难以实施.从物业管理的角度考虑从物业管理的角度考虑 如果将各个组团打散销售,由于产权的分散性,使物业管理很难实现组团的2007/079统一管理,给物业管理带来难度.从开发商后期的资本运作考虑 如果将各组团的产品打散销售,将会造成各组团产品产权比较分散,后期开发商无法针对组团进行资本运作.关于本项目的其它产品主要以招商的方式进行运作关于本项目的其它产品主要以招商的方式
4、进行运作,但在具体的招商及销售实施过程中但在具体的招商及销售实施过程中,根据市场的具体情根据市场的具体情况和项目的招商销售信息况和项目的招商销售信息,并结合水木年华片区及本并结合水木年华片区及本项目的发展整体因素考虑项目的发展整体因素考虑,其它销售产品的圈定其它销售产品的圈定,在项目在项目的实施过程中灵活作以调整的实施过程中灵活作以调整.2007/0710估算标的估算标的开发成本开发商合理利润江津市及同类产品价格参考各组团利好因素修正价格估算标的2007/07112007/0712各组团价格的初步确定项目项目类型类型总面积总面积()层数层数(层层)均价均价(元元/(/()总价总价(万元万元)美
5、食组团美食组团美食组团2007/07132007/0714开始前的办公场地市内接待点 现场售楼处 2007/07152007/0716 由于本项目所涉及到的营销环节比较多和营销时间的紧迫性,为了便于项目在营销实施过程中各项工作能够紧凑的衔接,使我司开发商能够有效的配合,根据项目各阶段营销的要求,对各个营销环节实施的工作及工作配合要求进行详细的梳理.2007/0717前期营销工作实施前期营销工作实施及配合要求2007/0718 前期营销工作开发商配合要求2007/0719前期营销广告公司工作要求2007/0720进场阶段营销工作实施及配合要求进场营销阶段工作实施2007/0721进场营销阶段开发
6、商配合要求2007/07222007/0723进场营销阶段广告公司配合要求2007/07242007/0725异地招商宣传的活动组织2007/0726异地招商宣传活动开发商的配合要求2007/0727产品的销售进度与营销动作 美食组团2007/0728产品的销售工程进度及工作配合要求2007/0729第二部分第二部分 餐饮美食组团的销售执行方案餐饮美食组团的销售执行方案2007/07302007/07312007/07322007/07332007/07342007/07352007/07362007/07372007/07382007/07392007/0740项目项目 策略策略数量数量(个
7、个)内部认购阶段内部认购阶段进入热销期进入热销期待定对于在内部认购期间认购VIP卡的客户,不管购买那一个单位面积区间铺面的客户,只要在解筹及公开开盘当天签定合同正式购买的客户,在享受内部认购优惠政策的同时,均可享受额外1%的优惠.这样进一步刺激客户购买,同时争取在短期内积累到大量的客户,实现美食组团的火爆开盘,在达到美食组团销售量的同时,为后面各个产品的销售作好市场铺垫.2007/07412007/0742 此报告只是项目销售执行的总体安排、规划和美食组团的销售执行方案，具体操作在销售的过程中以实际情况进行细化和灵活调整.关于其它细化的营销手段及策略实施,在项目运作过程中的阶段执行方案中将会另行细化.2007/0743完稿完稿请多提宝贵意见谢 谢
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