2014郑州国际眼镜城商业地产项目项目市调报告（81页）.ppt

1、郑州郑州国际眼镜城国际眼镜城项目本体价值分析房地产市场概述1项目定位思考分析3目 录4项目物业发展建议5竞品项目分析2房地产市场概述宏观市场分析房地产市场分析住宅市场分析商业市场分析办公市场分析未来市场发展宏观市场分析纵观纵观1010来年的调控，行业政策法规与金融手段并重，行业政策法规影响深远，金融手段来年的调控，行业政策法规与金融手段并重，行业政策法规影响深远，金融手段对市场销量影响影响更加直接、明显，也是政府反复使用的调控工具。对市场销量影响影响更加直接、明显，也是政府反复使用的调控工具。20142014年调控措施年调控措施更多集中在行政手段方面，但因为属更多集中在行政手段方面，但因为属“

2、调控大招调控大招”，因此，其影响不仅直接而且力度也，因此，其影响不仅直接而且力度也大。大。十年房地产宏观调控政策经历三轮调控周期，基本上每三年一轮调控周期。在调整政策收紧放松的周期内，郑州楼市也经历了涨两年、跌一年的周期表现。宏观市场中国经济持续走弱背景下，国内楼市限购取消、限贷松绑以及货币政策宽松，楼市爆发性增长未出现。今年经济仍处深度调整中，房地产新常态将出现。2014年政策调控宏观市场分析宏观市场国家统计局：第一季度GDP同比增长7.0%，房产销售全面下滑4月15日上午，国家统计局公布了2015年第一季度国民经济运行数据。具体内容如下。关于GDP增速7%创6年新低：国家统计局发布数据显示

3、，初步核算，一季度国内生产总值140667亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%，与年初设定目标持平。GDP增速创6年新低。解读：解读：GDPGDP好于预期，总体来看，由于今年将好于预期，总体来看，由于今年将GDPGDP目标下调至目标下调至7%7%基本符合当前经济发展基本符合当前经济发展情况，整个经济发展压力有所缓解，但二季度下行压力仍然较大，期待稳增长政策继情况，整个经济发展压力有所缓解，但二季度下行压力仍然较大，期待稳增长政策继续加码。续加码。关于房地产销售数据全面下滑：数据显示，一季度全国房地产开发投资16651亿元，同比名义增长8.5%（扣除价格因素实际增长9.5%），其中住宅投资增长

4、5.9%。房屋新开工面积23724万平方米，同比下降18.4%，其中住宅新开工面积下降20.9%。全国商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，其中住宅销售面积下降9.8%。全国商品房销售额12023亿元，同比下降9.3%，其中住宅销售额下降9.1%。3月末，全国商品房待售面积64998万平方米，同比增长24.6%。解读：房地产告别强刺激，房地产行业作为一个关联效应较大的行业，一头连着投资、解读：房地产告别强刺激，房地产行业作为一个关联效应较大的行业，一头连着投资、一头连着消费，所以保持房地产的稳定健康发展至关重要。去年以来，限购，限贷松绑一头连着消费，所以保持房地产的稳定健康发展至

5、关重要。去年以来，限购，限贷松绑的陆续出台的，所以房地产政策上有一些调整。但房地产政策调整的方向，并不是说要的陆续出台的，所以房地产政策上有一些调整。但房地产政策调整的方向，并不是说要像以前那样强刺激，刺激各方面的需求，而是由以前的以行政调控为主向让市场更好更像以前那样强刺激，刺激各方面的需求，而是由以前的以行政调控为主向让市场更好更多发挥调控作用转变。多发挥调控作用转变。宏观市场宏观市场分析2015年楼市330新政：二套房个贷首付比例下调，二手房营业税免征期限放宽宏观市场分析宏观市场3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付比例调

6、整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。与此同时，财政部、国税总局也公布，个人将购买不足2年的住房对外销售，全额征收营业税；2年以上（含年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。解读：对房解读：对房地产市场来说，此次政策是国家基于对中国宏观经济形势判断及战略布局的地产市场来说，此次政策是国家基于对中国宏观经济形势判断及战略布局的调整而推出来的，是旨在保持楼市积极平稳发展的新举措，降低了购房门槛，缓解了购

7、调整而推出来的，是旨在保持楼市积极平稳发展的新举措，降低了购房门槛，缓解了购房者的资金压力，对开发商来说是房者的资金压力，对开发商来说是“消化库存消化库存”的好机会，在一定程度上改变了人们对的好机会，在一定程度上改变了人们对楼市发展的预期，也降低了金融风险。不出意外的话，短期内房价不会有太大的波动，楼市发展的预期，也降低了金融风险。不出意外的话，短期内房价不会有太大的波动，但长期坎房地产下行压力将会得到缓解。但长期坎房地产下行压力将会得到缓解。未来，此次的政策对政府、对企业、对购房者的利好将持续相当长的一段时间，而且未来，此次的政策对政府、对企业、对购房者的利好将持续相当长的一段时间，而且这这

8、两项政策不是起点，也不一定是终点，未来还会陆续推出利好楼市积极平稳发展的政策，两项政策不是起点，也不一定是终点，未来还会陆续推出利好楼市积极平稳发展的政策，购房者可以拭目以待。购房者可以拭目以待。央行降准连带定向降准具体内容：一、自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。二、在此基础上，对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度，对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点；三、对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点；四、对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同

9、类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。从经济方面来看，由于一季度从经济方面来看，由于一季度GDPGDP增速进一步下滑到增速进一步下滑到7%7%，出口、投资和消费，出口、投资和消费“三驾马车三驾马车”均不乐观，均不乐观，特别是特别是投资增速持续下降投资增速持续下降。尽管一季度贷款增加较多，但社融总量同比少增，融资对实体经济的支。尽管一季度贷款增加较多，但社融总量同比少增，融资对实体经济的支持力度不足；在外汇占款持续低迷、资本流出压力的情况并未缓解的大情况下，持力度不足；在外汇占款持续低迷、资本流出压力的情况并未缓解的大情况下，M2M2增速实现预定目增速实现预定目标有标有一定难度。在此背景

10、下，准备金率再次普遍下调主要为改善银行信贷投放能力，一定难度。在此背景下，准备金率再次普遍下调主要为改善银行信贷投放能力，促进经济平稳增长促进经济平稳增长；从房地产来看，目前地产市场出现历史性拐点，从房地产来看，目前地产市场出现历史性拐点，1414年以来屡次救市政策的并未取得明显效果，年以来屡次救市政策的并未取得明显效果，3 3月月份，份，7070个大中城市新建商品住宅止跌企稳，此次降准对房产而言，更多的是信贷政策方面的宽松，个大中城市新建商品住宅止跌企稳，此次降准对房产而言，更多的是信贷政策方面的宽松，对对房企信心的提振房企信心的提振，对购房者而言，并未有实质性利好；，对购房者而言，并未有实

11、质性利好；未来预判，预测未来仍有未来预判，预测未来仍有4 4次以上降息，目前与位于历史底部的增长水平相比，当前的存准率仍处次以上降息，目前与位于历史底部的增长水平相比，当前的存准率仍处于历史高位，下调空间更为巨大，预计未来存准率有望下调至于历史高位，下调空间更为巨大，预计未来存准率有望下调至10%10%。央行：普降存款准备金率，并对小微、三农等定向降准宏观市场宏观市场分析4月10日中午，政府网站挂出【国务院关于落实政府工作报告重点工作部门分工的意见】，意见明确规定15部委要负责坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。解读：目前，经

12、济下行压力加大，房地产作为支柱产业，对维稳经济有着无可替代的作解读：目前，经济下行压力加大，房地产作为支柱产业，对维稳经济有着无可替代的作用，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需用，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，已经成为今年房地产市场发展的主基调，此次对地求，促进房地产市场平稳健康发展，已经成为今年房地产市场发展的主基调，此次对地方主体责任的落实，将促使地方不同救市细则出台。方主体责任的落实，将促使地方不同救市细则出台。国务院维稳：要求15部委促进房地产健康发展宏观市场宏观市场分析 5

13、月1日，指数研究院发布4月百城房价：2015年4月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10522元/平方米，环比微跌0.01%，跌幅较上月缩小0.14个百分点。4月郑州房价9146元/，环比3月上涨0.54%。从涨跌城市个数看，39个城市环比上涨，60个城市环比下跌，1个城市环比持平。同比来看，全国100个城市住宅均价与2014年4月相比下跌4.46%，跌幅较上月扩大0.11个百分点。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为6932元/平方米，环比上涨0.01%，同比下跌4.85%。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为18961元/平方米，环比转跌为涨，小幅上涨0.1

14、2%；同比继续下跌，跌幅较上月扩大0.27个百分点，至3.46%。随着各类政策逐步落实及货币环境的持续宽松，首置及改善类购房需求将平稳释放，随着各类政策逐步落实及货币环境的持续宽松，首置及改善类购房需求将平稳释放，市场回暖趋势将进一步延续。由于当前大部分城市住宅库存量仍处高位，短期内全国市场回暖趋势将进一步延续。由于当前大部分城市住宅库存量仍处高位，短期内全国整体价格将保持平稳。不同城市来看，各城市对政策敏感度存在差异，未来价格走势整体价格将保持平稳。不同城市来看，各城市对政策敏感度存在差异，未来价格走势将持续分化将持续分化 。百城房价：郑州4月环比上涨0.54%涨幅进全国前20宏观市场宏观市

15、场分析“豫十六条”河南史上最大力度楼市新政 4月28日，河南省住建厅网站刊登消息，省住建厅等7部门联合发布关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见（以下简称意见）。根据意见规定，首套房贷款最低首付比例为30%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍；此外，公积金政策松动力度较大，连续缴满3个月即可提取公积金支付房租，且公积金贷款可实行河南省内异地放贷；对于使用公积金贷款购买二星级标识及以上“绿色建筑“住房的，贷款额度可以上浮20%。这项新政涉及很全面，是关乎信贷、开发商、购房者、行业布局等方面的比较综合这项新政涉及很全面，是关乎信贷、开发商、购房者、行业布局等方面的比较综合的组合政策，是一项全方位长

16、期指导楼市的政策，在未来楼市发展的一个相当长的时期，的组合政策，是一项全方位长期指导楼市的政策，在未来楼市发展的一个相当长的时期，都将会产生积极影响。这项政策是深思熟虑的结果，由于内容比较全面，指导性强，因都将会产生积极影响。这项政策是深思熟虑的结果，由于内容比较全面，指导性强，因此可执行度也比较高，如在信贷、公积金等方面的政策，将会很快落地，效果也会立竿此可执行度也比较高，如在信贷、公积金等方面的政策，将会很快落地，效果也会立竿见影。见影。宏观市场分析宏观市场年内第二次降息：5月11日起央行降息0.25个百分点宏观市场分析宏观市场解读：本次降息之后，对于楼市来讲，在央行降息等政策叠加刺激之下

17、会出现一波入市的行情，市场信心将进一步提升，尤其是原来在“330新政”等政策刺激之下，对于已经呈现出基本面复苏的态势的城市来讲，楼市需求进一步激活，接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事情，价格有可能会逐渐坚挺。房地产市场概述宏观市场分析房地产市场分析住宅市场分析商业市场分析办公市场分析未来市场发展供应上涨：供应上涨：4月商品房新增供应114.48万方，环比+104%，同比+55%，供求比1.53；4月利好政策频发，楼市银四成色十足，各楼盘加快推盘节奏迎接“红五月”；本月商品房投放量前三区域：郑东新区、二七区、高新区；量价齐升：量价齐升：4月商品房成交99.27万方，环比+47%，均价933

18、9元/，环比+4%；利好政策助力市场回暖，各物业成交齐放量，成交量稳中有涨，市场表现优于去年同期，同比+11%；本月商品房成交量前三区域：郑东新区、金水区、中原区；存量增加：存量增加：截止到15年4月底，商品房存量为1816.82万方，环比+1%，存销比26.14，存销结构好转；按照过去12个月的平均去化速度来看，目前存量可供郑州市消化26个月，库存压力不容乐观。整体市场房地产市场分析房地产市场分析供应上涨：4月商品房新增供应114.48万方，环比+104%，同比+55%；供求比1.53；4月利好政策频发，楼市银四成色十足，各楼盘加快推盘节奏迎接“红五月”；本月商品房投放量前三区域：郑东新区、

19、二七区、高新区。房地产市场分析房地产市场分析量价齐升：4月商品房成交99.27万方，环比+47%，均价9339元/，环比+4%；利好政策助力市场回暖，各物业成交齐放量，成交量稳中有涨，市场表现优于去年同期，同比+11%；本月商品房成交量前三区域：郑东新区、金水区、中原区。房地产市场分析房地产市场分析存量增加：截止到15年4月底，商品房存量为1816.82万方，环比+1%，存销比26.14，存销结构好转；按照过去12个月的平均去化速度来看，目前存量可供郑州市消化26个月，库存压力不容乐观。房地产市场分析房地产市场分析房地产市场概述宏观市场分析房地产市场分析住宅市场分析商业市场分析办公市场分析未来

20、市场发展供应上涨：4月商品住宅（不含保障房）新增供应83.25万方，环比+90%，同比+113%，供求比1.18；市场逐步回暖，后市预期看涨，推盘力度加大，同比去年+113%；本月郑东新区、二七区和高新区成为住宅供应热点区域。住宅市场分析住宅市场分析量价齐升：4月商品住宅（不含保障房）成交70.63万方，环比+46%，同比+55%，均价9847元/，环比+8%；二次降息三月开始执行；四月公积金新政落地，降准进一步缓解开发商资金面压力；住宅全线放量，量价大涨。住宅市场分析住宅市场分析房地产市场概述宏观市场分析房地产市场分析住宅市场分析商业市场分析办公市场分析未来市场发展供应增加：4月商业新增供应

21、3.25万方，环比+29%，供求比0.61；供应主要集中在郑东新区和二七区，以社区底商为主；本月商业供应主力：鑫苑鑫家、龙子湖微时代和海馨苑。商业市场分析商业市场分析房地产市场概述宏观市场分析房地产市场分析住宅市场分析商业市场分析办公市场分析未来市场发展供应上涨：4月办公新增供应7.72万，环比+169%；办公市场逐渐回暖，供应项目增加，主要集中郑东新区和高新区。办公市场分析办公市场分析项目本体价值分析房地产市场概述1项目定位思考分析3目 录4项目物业发展建议5竞品项目分析2房地产市场概述竞品项目分析商业竞品项目分析Loft竞品项目分析专业眼镜市场分析裕华广场昌建誉峰本案升龙汇金广场1级竞品2

22、级竞品核心竞品区位总览竞品项目分析基础信息占地面积11.3万建筑面积60万商业面积10万容积率4.14绿化率28.1%交房时间2016年12月投资商上海升龙集团开发商河南中元置业有限公司项目地址惠济区南阳路与东风路交汇处向北300米路西停车位2100个层高商铺5.2m；写字楼3.6m产权40年物业类型商业、写字楼、住宅升龙汇金广场竞品项目分析补充信息业态布局商业部分：负一层拟引进永辉超市；1-2层为高档百货、黄金珠宝；3-4层为电影院、眼镜城，其中眼镜城自持70%。面积升龙眼镜城在售8-120商铺；700-2000平米灵动空间全资源准现房5A甲级写字楼价格商铺：10000-40000元/；写字

23、楼：11000元/优惠旺铺最后14席，清盘最高优惠21万；全资源准现房5A甲级写字楼，买房即送500元/平装修基金。装修情况毛坯销售节点2013年12月7日开盘，二期加推在售主要推广渠道单页、报纸、户外升龙汇金广场竞品项目分析写字楼平面美图竞品项目分析基础信息占地面积6.5万建筑面积28万商业面积容积率2.99绿化率30.2%交房时间2016年6月30日开发商郑州昌建地产有限公司建筑设计北京中外建建筑设计有限公司物业公司昌建物业项目地址惠济区南阳路博颂路交汇处西南角停车位2000个物业费商业3元/月/平米；住宅1.88元/月/平米物业类型酒店、商业、SOHO公寓昌建誉峰竞品项目分析补充信息业态

24、布局商业部分：负一层拟引进永辉超市；1-2层为高档百货、黄金珠宝；3-4层为电影院、眼镜城，其中眼镜城自持70%。面积80-200m价格商铺：10000-50000元/优惠-装修情况毛坯销售节点2013年12月7日开盘，二期加推在售销售情况主要推广渠道单页、报纸、户外昌建誉峰竞品项目分析 3#商铺平面示意图竞品项目分析 6#商铺平面示意图竞品项目分析 9#商铺平面示意图竞品项目分析 16#商铺平面示意图竞品项目分析基础信息占地面积35221.46建筑面积157679商业面积6万容积率3.48绿化率30%交房时间2015年12月投资商河南裕华置业有限公司开发商河南省大富置业有限公司物业公司北京昌

25、盛联行商业顾问有限公司（商业）项目地址惠济区三全路与长兴路交汇处西北角停车位1057个层高物业费3.5元/月产权40年物业类型商业、写字楼、住宅裕华广场竞品项目分析补充信息业态布局负1层已承租永辉超市；1层主要以品牌服装、奢侈品、珠宝为主；2层主要以运动用品、男女装、时尚配饰为主；3层主要以儿童摄影、婴童用品、儿童职业体验馆为主；4层，主要以餐饮、料理、烧烤为主；5层，以电影院、饮品为主；6层主要以健身会所、婚纱摄影为主，是郑州北区首家集购物、餐饮、娱乐、休闲等于一体的时尚体验式购物中心。面积11-30掘金微铺，70-286流金旺铺价格一铺一价，价格区间在10000-30000元/，均价在20

26、000元/优惠按照位置、铺位大小等分别按10%、8%、6%优惠装修情况毛坯销售节点四期商铺开盘时间：2014年5月1日销售情况1、2、3楼商铺售罄裕华广场竞品项目分析业态分布图竞品项目分析竞品项目分析商业竞品项目分析Loft竞品项目分析专业眼镜市场分析u 核心竞品区位总览龙汇国际睿达广场高新数码港2级竞品1级竞品竞品项目分析基础信息占地面积15350建筑面积80000户数883容积率4.99绿化率31%交房时间2015年年中投资商河南建业投资控股有限公司开发商郑州东方汇富置业有限公司项目地址郑州市高新技术开发区玉兰街16号停车位配比不到1:1，地下一层立体停车层高层高4.8米，下层2.5，上层

27、2.3，中间隔板10公分物业费待定产权40年物业类型公寓、写字楼、商业、酒店式公寓龙汇国际竞品项目分析补充信息产品说明项目由4栋楼组成，1、2、4全部为19层的loft，4梯22户，3号楼有10层左右的酒店，1、3、4有3层底商，1、2号楼1个单元，4号楼2个单元。面积46、51、71、79价格9000左右装修情况毛坯优惠VIP会员500元入会即享5000元优惠，每周1000元优惠无限叠加销售节点4月18号启动认筹主要推广渠道单页、户外项目solgan名校区/地铁旁/地标性臻稀城市综合体主推广语 买房置业 唯快不破项目优势 双气项目劣势 五证不全、预售证办理中龙汇国际竞品项目分析 A2户型四室

28、两厅两卫 A6户型两室一厅一卫 A1户型三室一厅一卫 A1户型三室一厅一卫户型展示竞品项目分析基础信息占地面积17532建筑面积102000户数700容积率3.99绿化率39.78%交房时间2016年12月投资商河南新合鑫集团开发商郑州恒诚房地产开发有限公司物业公司北京国基伟业物业管理有限公司项目地址郑州市高新区瑞达路与合欢街交汇处停车位机动停车位702辆（其中地面60辆）非机动停车5878辆层高层高5m物业费2.5元/平方米/月产权40年物业类型公寓、住宅、商铺睿达广场竞品项目分析补充信息产品说明1、2号楼3梯31户，共18层，3号楼3梯18户共15层，地下一层为世纪联华，1-3层为底商，4

29、层以上为loft公寓面积39-79价格均价9100元/装修情况毛坯优惠低首付20%，一年内付够50%。一次性每平米单价优惠450元；首付50%一次性，每平米优惠300元，首付50%分三次交齐，每平方米优惠200元销售节点5千抵2万认筹中，最后一批Loft预计4月25号开盘主要推广渠道单页、户外、报广项目solgan瑞达之上 睿者方达主推广语 三万住三房，四万享四房，低首付30%，一年付50%。睿达广场竞品项目分析 A户型47四房 B户型39三房户型展示竞品项目分析竞品项目分析商业竞品项目分析Loft竞品项目分析专业眼镜市场分析国基路长兴路眼镜市场竞品项目分析国基路长兴路眼镜市场合盛商贸城主体分

30、布在国基路东侧和南侧，共41家眼镜店，全部沿街，目前有一半以上已经人走店空，国基路修路不通车，交通不便，长兴路只有28路公交车，北1000米有一综合投资区公交站。眼镜市场南边以批发市场为主，五金市场、家具市场、水产大世界，北侧以居民为主，周边环境极差。建筑属违法建筑，从店主处得知，5月中旬准备搬到金水路大石桥郑百文眼镜城。国基路长兴路眼镜市场竞品项目分析位于京广路航海路东200米路南，在鞋城大院内。周边以鞋类批发零售为主。铺位约40个，但大多数均已搬走，仅有16家仍在经营。下午3：00至6：00间，客流不多。16家商户中有6户在郑百文已定铺，2家在南阳路市场有店。合盛商贸城竞品项目分析项目本体

31、价值分析房地产市场概述1项目定位思考分析3目 录4项目物业发展建议5竞品项目分析2房地产市场概述项目本体价值项目四至解读项目四至南靠博颂路，东接南阳路，北临北三环，通达性强，昭示性良好。地块较为规则，利于规划布局。郑州国际眼镜城项目四至区位价值交通价值地铁价值产品价值运营管理价值项目本体价值项目四至区位价值交通价值地铁价值产品价值运营管理价值惠济区北三环内黄金地段惠济区是全省发展最快、对外开放最活跃的区域。随着郑州整个城市规划的“北扩东移”，其蕴含的巨大发展潜力势不可挡。区位价值解读项目本体价值多维立体交通京沙快速路、北环快速路、地铁3号线通达全城，多维交通聚合，10分钟通达连霍高速，15分钟

32、瞬达二七广场、火车站，15分钟瞬达郑东新区，30分钟直抵新郑国际机场。项目四至区位价值交通价值地铁价值产品价值运营管理价值交通价值解读项目本体价值地铁3号线价值3号线沿长兴路、南阳路、铭功路、解放路、西大街、东大街、郑汴路、商都路和经开第十七大街敷设，设车站21座、车辆段1座、停车场1座。兴隆铺站出入口位于本项目，物业及租金价值提升的同时也为项目带来滚滚人潮。地铁价值解读项目四至区位价值交通价值地铁价值产品价值运营管理价值项目四至区位价值交通价值地铁价值产品价值运营管理价值项目本体价值产品价值解读项目规划价值总建筑面积8万，由交易区、配套写字楼组成，以国际化视野、多元化建筑形态、专业眼镜文化主

33、题、前瞻性运营理念，打造成为集眼镜交易、仓储物流配送、眼镜电子商务平台等于一体的中国最具影响力的大型国际眼镜交易中心。同时配备国际眼镜新品发布中心、全国眼镜展示中心、全国眼镜文化发布基地。项目四至区位价值交通价值地铁价值产品价值运营管理价值项目本体价值运营管理价值解读运营管理价值郑州国际眼镜城拥有国内眼镜市场运营的专业管理团队，通过合理配置商业资源，对商家实行统一招商、品牌准入等，专业的运营管理，必将带动商业物业的持久升值。1.区域发展价值郑州“北扩东移”，惠济区价值进一步提升区域项目共有价值2.区位价值项目位于北三环内黄金地段，具有稀缺性项目重要价值4.地铁价值项目专属价值3.交通价值京沙快

34、速路、北环快速路、地铁3号线通达全城，多维交通聚合区域共有价值5.产品价值总建筑面积8万，由交易区、配套写字楼组成，写字楼为层高5m的loft，产品在区域具有稀缺性项目重要价值6.运营管理价值项目重要价值 项目价值 项目解读价值理解项目价值提炼项目属于地铁上盖物业，地铁3号线兴隆铺出入站口位于本项目项目有十几年的专业眼镜市场运营团队，积累了丰富的运营经验和大量客户项目本体价值分析房地产市场概述13目 录4项目物业发展建议5竞品项目分析2房地产市场概述项目定位思考分析优势（Strength）1.三环内黄金地段，地段优势明显；2.地铁上盖物业，3号线兴隆铺出入口位于本项目；3.南阳路与北环路黄金交

35、汇处，多维交通，交通便利；4.有一批将近20年运营团队积累了丰富的专业市场运营经验；劣势（Weakness）1.开发商知名度比较低；2.项目用地尚未完成拆迁；机会（Opportunity）1.郑州“北扩东移”，区域价值经济将进一步提升；2.竞争楼盘缺乏专业市场运营经验；3.产品差异化发展机会；威胁（Threaten）1.区域内楼盘具有相同的产品形态，重叠的客户群；2.区域内的对手大多会选用多样的公关促销方式来刺激消费者，并且由于其雄厚的资金实力和有号召力的品牌，将会挤压本项目的市场空间。发挥优势，转化威胁(ST)利用外部资源，整合内部资源，依靠功能互补优化整体竞争力减小劣势，避免威胁(WT)利

36、用规划变通，利用开发战略分散威胁发挥优势、利用机会(SO)主动造势，引导需求抢占形象品质最高点利用机会，克服劣势(WO)先入为主，统一规划，主题性开发，战略性开发SWOT分析主动、整合、统一、战略项目定位思考分析地铁上盖+优势产品发展战略：高举高打，塑造品质形象主打地铁上盖，提升物业附加值+运营管理软硬件升级，提升产品附加值，核心竞争力项目定位思考分析形象定位F（Features/fact）:项目本身的特性/属性核心价值推导FAB分析我有什么A（Advantages）：相对于竞争对手项目的优势我好在哪儿B（Benefit/value）：楼盘带给用户的利益/价值我能给你带来什么价值项目定位思考分

37、析形象定位国际眼镜产业集散中心国际眼镜产业集散中心由交易区、配套写字楼组成，以国际化视野、多元化建筑形态、专业眼镜文化主题、前瞻性运营理念，打造成为集眼镜研发、眼镜交易、仓储物流配送、眼镜电子商务平台等于一体的中国最具影响力的大型国际眼镜产业集散中心。同时配备国际眼镜新品发布中心、全国眼镜展示中心、全国眼镜文化发布基地。(1)(1)(2)(2)便捷的多维立体交通网络便捷的多维立体交通网络南阳路与北环路构成“金十字”交汇处，京沙快速路、北环快速路、地铁3号线通达全城，多维交通聚合，交通极其便利。（3 3）地铁上盖核心商业地铁上盖核心商业项目位于地铁3号线兴隆铺站出入口，同时在城市主干道南阳路与北

38、环路构成的“金十字”交汇处，直接拉动项目消费指数攀升。（4 4）五星级专业眼镜市场新标杆五星级专业眼镜市场新标杆五星级的商业配套、五星级的购物环境、五星级的产品设计、五星级的智能体验、五星级的服务体系（5 5）品质及细节特色品质及细节特色loft层高5米，智能停车系统、智能安防系统等，细节处理彰显品质高度。（6 6）专业运营团队专业运营团队 户拥有国内眼镜市场运营的专业管理团队，通过合理配置商业资源，提升盈利能力。项目定位思考分析项目定位思考的信息整合Our can 项目发展空间的突破Customers serve 客户对项目的需求要因Core value 项目发展保持坚韧的态度O 我们能够创

39、造什么？C客户需要什么认同理由？C项目具备怎样的核心价值？OCC分析属性定位项目定位思考分析O（Our can）C（Customers serve）C（Core value）项目发展空间的突破客户对项目的需求要因项目发展保持坚韧的态度创造领先的专业眼镜交易中心模式多元化物业形态的革新与发展建筑特色与体验式商业相结合 产品和办公作品整合现有配套资源全新的商业体验作为全国标杆项目，顺应眼镜市场消费格局的演变及消费潜力的延伸获取城市荣耀的印证或标识占领城市发展性区域资源独特的项目文化精神代表中国眼镜市场发展方向中国眼镜市场前三强特色的文化建筑群体一种全新的眼镜消费方式给客户带来价值与财富项目属性发展

40、方向属性定位中国唯一地铁上盖专业眼镜交易中心项目定位思考分析 M1 M2 M3P1 P2 P3M1 M2 M3M1 M2 M3M1 M2 M3M1 M2 M3P1 P2 P3P1 P2 P3P1 P2 P3P1 P2 P3密集单一市场 产品专门化 市场专门化 全面进入 选择性专门化 P=产品M=市场客群结合项目自身成长性物业的属性定位及区域市场的特点，我们认为，采取“选择性专门化”的目标市场准入模式，更利于项目整体开发以及快速去化。借助项目发展定位的特殊性，针对不同物业属性的客户群体，分析其特征，采取专门化的产品配置，并通过组团划分，形成个性鲜明的物业组合模式和形象特征。市场定位项目定位思考分

41、析客户定位 现有眼镜市场经营商户，有一定的积蓄，希望尽早拥有自己的店铺；其他眼镜市场的经营户，希望拥有自己的店铺；客户类别具有一定的购买实力，居住在项目周边，作为投资的中等收入者；以项目为圆心，以步行15分钟和车行30分钟为半径的覆盖区域内，目标客户集中以周边的企事业单位的居民为主，年龄定位30-45岁之间，以投资保值、升值为主目的客户。项目定位思考分析项目本体价值分析房地产市场概述13目 录45竞品项目分析2房地产市场概述项目定位思考分析项目物业发展建议产品建议1、外立面：玻璃幕墙，明亮色调统一；2、动线合理，无死角，单铺套内面积区间：10-30；3、由商业公司统一招商运营管理；4、车位及物

42、流配备满足使用。商业产品建议商业产品建议：项目物业发展建议产品建议1、外立面：玻璃幕墙，明亮色调统一；2、动线合理，无死角，单铺套内面积区间：10-30；3、车位及物流配备满足使用。Loft产品建议：产品建议：项目物业发展建议工作原理：中央空调新风系统是一种内循环，机组与室内环境的热交换，主要是冷热的交换，是封闭的循环过程。中央空调新风系统优势：中央空调系统一般有的空气是重复利用的。过滤、杀菌功能更具有 现实意义。物业产品建议项目物业发展建议安全系统周边及环境报警系统家庭防盗报警系统楼宇对讲系统安全系统:安全系统是智能住宅区的重要组成部分。一般设置保安安全管理中心，各安全子系统生机及控制设备均

43、布置在保安中心，安全系统由周边及环境报警系统、楼宇对讲系统和防盗报警系统构成，层层设防、严密监控、综合管理，让业主生活在无形防盗网之中，反而比有形防盗网更安全、更舒适。物业产品建议项目物业发展建议联合办公模式：联合办公模式：某公司用折扣价租下某写字楼的空间，并将办公场地划分成许多小块，然后每月向那些希望大家紧挨着办公的初创企业和小公司收取会员费。联合办公是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式，来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作。在特别设计和安排的办公空间中共享办公环境，彼此独立完成各自项目。办公者可与其他团队分享信息、知识、技能、想法和拓宽社交圈子等。服务商包括柔性办公

44、基地、协纵国际企业港、创业SOHO等。联合办公(O&O模式)p空间促使不同领域的公司之间增加彼此交流和合作的机会，与SOHO不同p租约方式，省去了保安，前台，打印，网络等一系列服务费用p联合办公免费提供网络、茶水、打印、安保、会议等服务，同时也提供财务托管、行政托管、人事托管等管理服务p使更多的人对创业产生兴趣p拥有优越的办公地点和专业的办公设施联合办公特点：物业产品建议项目物业发展建议联合创业公社国内联合办公案例项目物业发展建议案例：联合创业办公社空间：上海 鸣新 营地 超过2,000平米的鸣新 营地成为上海最大的协作空间，11间独立工作间、500平米的开放式工作区域。场地内还配有多个会议空

45、间，独立的活动区域和咖啡休息区，可以同时满足300位创业者在同一空间内协作交流，随时沟通分享经验而又互不干扰。同时整个场地还全部覆盖无线网络、更为有需要的团队提供百兆独享带宽资源。“希望入驻这里的创业者，每天只要带上创意和灵感，就能全情投入创意产品的开发“，联合创业办公社创始人Bob Zheng表示。规模：相比联合创业办公社的另外三个协作空间，鸣新 营地还有两项特色服务:1.咖啡会员 Coffee Bean 日常工作中，创业者们少不了跟合伙人、天使、VC投资人，以及同行见面沟通交流的机会，甚至是进行面试。为此，鸣新 营地在整体空间中专辟一片咖啡休息区，为创业团队和创业者提供一处安静舒适，适合见

46、面商谈的场所。通过办理咖啡会员，创业者可以享受每日免费咖啡和咖啡吧食物折扣优惠。2.晚自习会员 Late Bird 越来越多的创业者选择“下班后创业“，他们大多在白天有自己的全职工作，下班后再和小伙伴们聚在一起辛苦打拼。为此，鸣新 营地特地开设了“晚自习“服务，允许“下班后创业”族在18:00-24:00之间使用空间来完成他们的创业梦想。鸣新 营地现已开放创业团队的入住招募计划。针对以上两种创业会员，这里更开出了680元/人月的亲民价格。特色：鸣新 营地是首个注入People Squared空间服务产品-People Squared Service(简称：P2S)的协作共享创业空间。坐落在上海

47、建国西路285号的鸣新 营地，地处原法租界中心地带，离9号线嘉善路站仅数分钟之遥。该空间由国内知名投资人吴鸣霄先生发起创立。吴鸣霄先生是中国的传奇“巴非特和索罗斯”，PE专家和全面金融解决方案平台的整合者。项目物业发展建议物业产品建议胶囊公寓 人们也称之为“太空舱酒店、旅馆”、“胶囊公寓”、“格仔旅馆”“节能青年客栈”，最早出现在日本，充分体现日本资源节约与空间创意的便捷式旅馆。“胶囊”的长宽高分别是2米、1米和1.25米，一个身高1.80米的成年人躺下翻身是没问题的，坐起身来也不会碰到头。一床、一桌、一台电视，基本是内部的全部家具了。袖珍桌子也就门把手大小，只能放眼镜、手表等小物件。墙壁上有

48、一排电子开关，是控制胶囊内灯光、温度及音响设备的。在北京、上海、西安、南京、广州、深圳等地也有这样的旅馆、客栈。胶囊公寓郑州也在郑州出现了。这种低碳环保、经济便捷的青年旅馆一定能在短期内成为中国新的一种投资业态，成为低碳生活的新方式。项目物业发展建议物业产品建议引进眼科医院引进眼科医院，完善相关配套，与眼镜市场进行优势互补，打造与眼睛有关的一站式服务。项目物业发展建议面积区间30以下31-6061-8081-100101-150151-200200以上建议比例40%30%10%5%5%5%5%1、利于销售：因地段价值较高，该地段商铺的售价必然较高，如面积过大，总价偏高，必然影响投资者做出购买决

49、定。2、商铺可以根据经营者需要进行捆绑，如需要较大的经营面积可购买多间商铺。3、分割的产权再抵押或再销售均比较灵活。商铺面积划分建议项目物业发展建议铺位划分依据：1、分析郑州市2012-2014年底商业地产成交数据，外铺成交量最在的面积区间80-150平方，内铺成交量最大的面积区间为10-60平方；2、根据对南阳路眼镜市场商户的调查分析：主力铺位面积43平方（占比60%），最小15平方，最大120平方。商铺价格建议租金还原：通过未来租金预估，及投资回报率倒推；目前市场内一层租金25.7元/天，平均在34元/天，在全年可实现租金收益10951460元/（租金*365）；由于市场升级改造，租金可实现50%的上浮，全年租金收益可实现1643-2190元/。按照6%的租金回报率反推售价：一层商铺可实现价格27383-36500元/；二层商铺可实现价格19168-25550元/；三层商铺可实现价格15334-20440元/；四层商铺可实现价格12267-16352元/。项目物业发展建议