青岛广告创意产业园项目营销推广竞标方案(224页）.ppt

1、万科广告产业园项目营销推广竞标方案 2012.11月勋石机构Architecture-Our Tribute To Life让建筑赞美生命技术标部技术标部分分站在巨人的肩上，超越巨人在万众瞩目中，万科如一座高峰。在万众瞩目中，万科如一座高峰。现在，执着追求的万科正站在住宅的制高点，现在，执着追求的万科正站在住宅的制高点，向商业的顶峰攀登，向商业的顶峰攀登，正如同站在巨人肩上行进。正如同站在巨人肩上行进。这个巨人不是别人，正是万科自己。这个巨人不是别人，正是万科自己。万科要做的，万科要做的，是超越自己，再造下一个辉煌！是超越自己，再造下一个辉煌！前 言 基于万科的辉煌，相信我们无需再重复万科品牌

2、的发展之路。值得关注的是，在29年的企业历程中，万科历经多元化、专业化、精细化的发展阶段，在相当长的时间内，万科作为行业标杆，被看做是中国住宅行业的领跑者。在不少人的印象中，万科仍是只做住宅产品的企业。然而，时移事迁，受住宅宏观调控政策、土地规划与拿地模式、城市化进程对商业的需求等诸多因素影响，从2010年就透露进军商业地产领域的万科，近年来，逐步涉足商业领域，并不断深入实践，万科进军商业也引起众多业内人士及媒体的关注，万科广场、万科红、万科大厦等产品线不断刷新，规模持续扩大，昭示了万科在商业地产领域的不断摸索和不朽雄心。如今，本项目作为万科在青岛开发的国家级广告产业园区，是万科创意地产系列的

3、前锋作品，承担着万科品牌在新兴商业模式的探索重任，既需要万科品牌的号召力来成就项目，也需要借助本项目深入探索，成就万科品牌迈向新的台阶。如何将万科住宅品牌的影响力延伸到本项目上，树立项目“中国第一广告创意产业园”的高端形象？我们认为，本项目应该实现：有震撼力的品牌立势有说服力的展示中心有冲击力的视觉设计极具竞争力的个性产品来成就项目从而完成万科住宅品牌到商业品牌的嫁接Part 1 目标解析Part 2 本体分析Part 3 客群分析Part 4 案例分析Part 5 营销推广Part 6 平面视觉方案逻辑:目标清晰案例分析，市场启示目 录 本体定位客群分析，精准锁定营销推广平面视觉 Part

4、1.1 Part 1.1 万科青岛品牌版图分析万科青岛品牌版图分析同样系出万科，本项目充当什么角色？自2006年入驻青岛以来，万科先后在市北、四方、李沧、城阳、即墨、胶南、平度创建项目，在短短6年的时间里，万科住宅产品在各自区域确立了“龙头”地位，万科城、万科生态城、万科东郡、万科青岛小镇等项目在取得销售桂冠的同时，也在很大程度上影响了岛城楼市的走向。项目名称体量区位定位角色截止到目前销售情况营销节点万科蓝山占地面积 68000建筑面积 204400 市北区新都心高端住宅项目入网1191套网签1018套二期尾盘销售万科城占地面积 170000建筑面积 500000 四方区新都心核心住宅区项目入

5、网2325套网签1526套2.1.2期尾盘销售万科生态城占地面积 1611000建筑面积 3498000 李沧区东李生态住宅项目入网2356套网签2179套1.3.2期尾盘销售万科红郡占地面积 33971建筑面积 39668 李沧区东李低密度社区项目入网58套网签40套二次加推万科城市花园占地面积 130873建筑面积 230000城阳区城阳精品住宅项目入网2403套网签1879套二期销售万科魅力之城占地面积 210000建筑面积 400000 城阳区城阳精品住宅项目入网2910套网签2874套尾盘销售万科青岛小镇占地面积 3420000建筑面积 990000 胶南市胶南低密度别墅区入网390

6、套网签46套二期别墅加推万科东郡占地面积 110000建筑面积 280000 即墨市即墨新区中高端住宅项目入网746套网签293套一期开盘本项目占地面积180000建筑面积300000城阳区国家级广告创意产业园未开盘项目规划中用地性质数量体量万科经验值住宅11总占地面积 5，968，846总建筑面积 7，158，069成熟产品线写字楼、公寓等商服用地3总占地面积 222，875总建筑面积 449，069新兴领域相较于具有绝对品牌优势的住宅产品，万科商业尚处于起步阶段，主营仍是以社区商业居多，与全国知名的万达广场、华润中心等存在较大差距。就本项目而言，凭借30万的超大商业体量，国家级广告产业园的

7、强大政府支持，本项目必将成为万科进军商业地产的重要里程碑。低风险利润口碑就万科而言，本案承载着嫁接“万科住宅品牌“到“万科商业品牌”的使命:口碑第一，低风险第二，利润第三。在首批国家级九大广告产业园中，万科出品，有何不同？Part 1.2 首批九大国家级广告园区 4月19日，国家工商行政管理总局在南京为首批9个国家广告产业园区授牌，青岛榜上有名。项目名称城市规模辐射范围开发企业青岛国家广告产业园青岛规划建筑面积75万立足青岛，辐射山东，面向北中国青岛广告文化产业园开发有限公司中广国际广告创意基地上海规划总面积57.2万辐射长三角及周边区域中广国际广告创意产业基地发展有限公司南京广告产业园南京总

8、建筑面积73万辐射南京都市圈乃至长三角地区 南京新城科技园管委会潍坊国家广告产业园区潍坊建筑面积28万辐射潍坊市及其周边区域潍坊环宇房地产开发有限公司北京国家广告产业园北京建筑面积42.8万面向全国北京市朝阳区南磨房乡政府与北京通惠国际投资管理中心共同开发陕西广告产业园西安总规划建筑面积130万辐射中西部区域西安榜样实业有限公司常州广告产业园区常州总规划面积75万辐射常州及长三角地区常州软件园发展有限公司 广东广告产业园区广州总建筑面积9万辐射珠三角地带广东广物房地产开发有限公司长沙天心广告创意产业园长沙总建筑面积29万辐射长沙市及周边区域长沙天心区政府从上表中可以看出：1.城市：青岛为二线城

9、市，与北京、上海、广州等相比，城市建设与广告产业规模有待提升；2.规模：青岛国家广告产业园总建面75万，在九大产业园中属于超大规模体量，仅小于陕西国家产业园区，位列第二；3.辐射范围：虽较难与北京国家广告产业园辐射范围相比，但本项目可以充分依托青岛所处的山东半岛地域优势，在山东乃至整个北中国形成产业覆盖圈；4.开发企业：在九大国家广告产业园中，参与青岛国家广告产业园开发的万科集团无疑是众多企业中品牌、实力最为雄厚的开发企业。综上所述，本项目必将凭借万科集团的强力入驻、30万的超大体量和强大的政府扶持，成就为立足青岛，辐射山东，覆盖北中国的大广告产业集散地，成为九大国家级广告产业园区之首。同样是

10、产业园，青岛产业园的现状如何？Part 1.3 Part 1.3 青岛市创意园区分析青岛市创意园区分析就创意产业园而言，青岛市的创意产业园主要集中于市内，以中联U谷2.5产业园、动漫产业园、创意100产业园等为代表，部分产业园相对成熟，但存在品牌实力不明显、产业平台尚未形成等诸多问题。1919创意产业园国际动漫产业园青岛软件园中联U谷2.5产业园创意100海尔信息产业园本项目项目名称地段规模开发（运营）企业入驻企业硬件配套中联U谷2.5产业园市北区上清路总建筑面积6万青岛中联建业股份有限公司青岛市及周边区域的各类建筑设计、广告等中小型企业停车位、小区休闲平台、物业有巡逻保安、环卫设施创意100

11、产业园市南浮山所总建筑面积2.2万青岛麒龙文化有限公司青岛本地广告、创意类中小企业为主LOFT4.5米层高；中央监控闭路监视，集中供热、电话、网络到户动漫产业游戏园银川西路总建筑面积11.6万政建集团动漫、影视、广告等创意企业为主办公楼：敞开式办公空间，MRV节能空调制冷，地暖采暖；供电：24小时供电系统；网络：百兆到桌面的高速网络接入青岛软件园市南宁夏路总建筑面积38万青岛软件园发展有限公司中外软件企业及相关企业网络系统畅通，园区建有3.5万伏变电站，单制冷VRV商用空调，地暖市政供热，配备国际会议中心、教育培训中心等配套服务设施指标市场现状本项目现状机会地段市内老城区，配套相对成熟大交通环

12、境便利，但城阳距主城区距离较远，周边商业氛围不浓规模多数中老产业园规模较小30万超大建筑体量开发（运营）公司青岛本地企业开发运营为主万科入驻企业多以青岛中小企业为主已有部分大中型企业入驻硬件配套基础配套为主，尚未形成集中产业平台优势2000展示中心，根据对万科的理解，硬件配套优秀青岛市区内的创意产业园区，虽然配套成熟，但整体功能趋向老化，难以满足创意产业的办公需求。尽管存在诸多问题，但目前市场对集中办公区的需求依旧非常旺盛，本项目应需而建，在万科强有力的品牌号召下，建成后的产业园区将形成以广告为主、其他创意产业为辅的产业链，推动青岛、山东、北中国的创意产业发展。市场现状与项目现状对比小结1.万

13、科在青岛住宅市场占据绝对优势，引导楼市走向，但在商业市场缺乏案例支撑，亟待有力度的项目为万科商业确立口碑。2.作为九大国家广告产业园之一，本项目肩负着调整青岛整体广告产业走向专业化、规范化的重任，随着万科入驻，本项目的发展目标将不仅仅局限于青岛，而是推动山东，乃至北中国广告产业的发展。3.青岛创意产业园分布较多，多数名不副实，虽存在诸多问题，但依旧为市场所需，市场急需集中型产业园区，以推动创意行业自身的办公需求和产业发展。Part 2 项目本体分析城阳以“七区统筹”发展为契机，加快推进城区“东扩南延西进”和重点组团建设，推动区域协调平衡发展，不断丰富和完善城市功能，努力构建“一核、五轴、多组团

14、”的城市发展新格局，打造环湾生态宜居区。确立青岛国际航空城“一港九区两带”的城市发展新框架，启动8大特色服务业聚集区和7大特色制造业聚集区建设。空港核心区滨海休憩区文化创意产业区生态旅游历史文化产业带高新区配套产业区先进制造业集聚区桃源河湿地休闲产业带进口加工区航空物流区商务商贸区会议会展区IT 和服务外包产业区项目本体分析区域分析区位简介项目位于青岛市城阳区兴阳路与长城路交汇处，经过几年的发展，本区域已经成为城阳区的高端居住区，万科魅力之城、万科城市花园、水榭花都等居住小区均位于本区域，有着较为浓厚的生活气息及消费氛围，相对而言，商务气氛有所欠缺。周边配套：本项目周边住宅项目万科魅力之城水榭

15、花都万科城市花园中小学长城路小学、城阳实验小学、城阳四中、城阳一中 幼儿园魅力嘉幼儿园、实验幼儿园综合商场大润发超市、宝龙购物广场、家佳园超市、城阳利群 银行中行、建行、交行、招商等各大银行医院城阳区人民医院酒店假日酒店、福朋酒店臻园弘通漫城阳光公园1号城中城首创空港国际中心招商LAVIE公社项目本体分析项目现状：建筑面积：总建筑面积约30万占地面积：占地18万开发周期：三个地块，整体4-5年开发完毕开发策略：万科创意地产先锋作品，借助创意产业概念，叫好叫座，争取快速销售回款功能定位：在广告创意及文化产业基础上，打造成为融商业办公、居住、精品购物、时尚消费、餐饮娱乐、展览展示等功能为一体的混合

16、型商业地产产品形态：跨界LOFT+自由SOHO+创智写字楼+溜达街区+创意展览项目优劣势分析优势：1.项目位于城阳中心位置，临近城阳区政府重点发展的商务区，亦属市政规划重点发展的产业园区；2.项目紧邻城阳空港区，距流亭机场、青银高速、世纪公园约2公里，交通便捷，自然景观资源优良；3.区域现状为高端居住区，具有一定的人气和消费能力，且有万科多个项目在内，在品牌宣传力度上，万科占有区域内的绝对口碑优势；4.本项目是国家首批九大广告产业园之一，也是青岛首个国家级广告园，具有良好的形象定位与政府扶持优势。5.本项目是万科进军商业地产的实践作品，容易获得媒体及业内关注，具有一定的品牌号召力。6.项目建筑

17、面积30万，自身是集合商业办公、居住、精品购物、时尚消费、餐饮娱乐、展览展示等功能的大园区，将为周边补充充分的商业配套，万科出品，必将带动周边商业商务氛围的整体升级。7.社区内部各种业态自成体系，互为补充，不限购，不限贷，投资价值高。劣势：目前，项目周边商业配套较为缺乏，商务氛围有待完善，距区政府、核心商圈仍有一定距离，项目商业商务氛围还需一段时间培育；商业商务地产的空白，机遇与挑战并存，既是本案的机遇，也是极大的挑战。基于对万科品牌的了解，万科一贯追求：别人没有的，我及格；别人及格的，我优秀；别人优秀的，我卓越！人无我有，人有我优！项目3C定位本案是万科转型进军商业地产的实践之作，对万科而言

18、，意味着品牌全面大提升、丰富商业产品线、提炼新发展模式震撼大青岛：万科智造，引发青岛新一轮创意风暴的大本营辐射大北方：由青岛出发，辐射山东、北方、大半个中国影响全中国：九大国家级广告产业园区之首，影响全中国目 标 项 目 定 位基于之前对项目的梳理，得出如下物理定位：海陆空三港枢纽，30万财智创意基地青岛城阳区，是海陆空三栖聚集的区域，各项交通便利项目超大建筑体量，重量级广告园区规划面积创意萌芽、拓展、交流、展示、交易的服务平台项 目 定 位推广语：财智万科，创意中国万科品牌的号召力；万科转型进军商业；创意、商业的结合；万科产业地产首作。品牌的号召力！国家级广告园区；用创意改变中国；万科，用创

19、意改变一座城。创意的影响力！本项目价值体系国家级广告产业园区：立足青岛，辐射山东，面向全国，首批九家国家级广告产业园区之一。万科产业地产作品：由万科开发、转型进军商业，创意地产、商业地产的结合之作。30万创意产业航母：汇聚广告创意行业的示范园区，约30万建面的超大体量。海陆空三港枢纽：位于城阳核心区，临近流亭机场、青银高速，坐拥海陆空三栖优势。世纪公园繁华圈：毗邻世纪公园，位于城阳区政府2公里辐射范围之内，商业、金融、酒店机构齐全。政府扶持政策：园区注册企业享受政府财政补贴，高级管理人员享受补贴待遇。不限购不限贷：沿街商业、写字楼、SOHO、LOFT、集中商业等多种业态，不限购不限贷。一期产品

20、卖点梳理国家级广告产业园区万科商业地产品牌先锋作品30万创意产业航母海陆空三港枢纽世纪公园繁华圈政府扶持优惠政策不限购不限贷SOHO居住、办公一体LOFT高性价比，买一层送一层办公成本低，未来升值空间大明确项目的本体之后，项目的目标客群是哪些，分布在哪里？Part 3 客群分析“建筑无限生活”“让建筑赞美生命”是万科企业的核心理念，也是万科坚持的核心价值观。从人出发，万科构筑人文关怀：关心人的需求；关注人的个性；关照人的内心。因此，万科关注人，尤其关注项目目标客群的需求。通过前期市场分析与同类项目调研，判断本项目客群如下：产品类型产品用途客户特征关注客户年龄客户职业客群聚集区域LOFT/SOH

21、O自用资金不足，不足以购买总价较高的住宅产品25-35岁职员，自由职业、创业者中高端商场、写字楼、银行、停车场、公交车站、创业基地等投资自己创业或具有较高投资意识大多为35-45岁投资客、城市精英商业自用/投资有投资意识、资金实力相对雄厚35-50岁个体私营业主、投资客市区范围内各种富产阶级及投资客我们本案的客群定位应该以青岛市区、城阳区域以青岛市区、城阳区域为主，青岛周边区域、外地客户为辅。为主，青岛周边区域、外地客户为辅。他们是泛青岛市的投资客群，具有一定的财富积累与社会经验，对投资产品具有敏锐的判断意识；他们追求自我实现，追求让钱生钱的财富游戏；他们对政府政策较为敏感，顺应政策的导向，青

22、睐选择风险低、回报率相对较高的投资产品。核心客户青岛市区、城阳区域客户70%他们属于省内外财富阶层；他们喜欢青岛的大环境，看重城阳的未来价值；他们具有强烈的投资意识。边缘客户：省内外10%，投资为主他们对城市区位发展前景有着前瞻性的分析和自己的判断;他们具有投资意识，具有一定的财富积累。次要客户青岛周边区域客户20%核心客户核心客户他们有着光鲜的外表，有着体面的工作和高薪收入他们的年龄主要聚集在30-45岁之间，多为一家三口的生活模式他们具有一定的财富积累，具有强烈的投资意识和投资敏锐性，时刻关注政府政策与导向在关注创意园区的客群中，投资和自住客户有哪些关注点？投资客户十大关注点项目名称区位总

23、价开发商品牌政府规划投资潜力配套设施户型设计交通环境运营管理硬件设施青建太阳岛四方区政府规划的新都心LOFT起价50万，总价均价57万青建集团旗下企业四方区政府重点规划的新都心范围产品稀缺，M3地铁连接，未来区域潜力大区域内配套完善4.7米层高LOFT，买一层送一层20多条公交线路，M3地铁无缝连接物业费3.6元，佳世客已签约Loft无精装修，无特殊配套深蓝公寓海尔路中央商务区中心地段复式公寓总价150万左右上海证大房产青岛市总部经济集中区市政大力开发区域，商务氛围浓厚商业配套丰富复式酒店式公寓，层高5.8米20多条公交线路，地上交通便捷物业费4元，已与途家签约复式精装，赠送全套酒店软装名汇国

24、际“崂山金融中心”中央区位写字楼从160万-2000万不等祥泰实业下属公司崂山区政府着力打造“崂山金融中心”M2、M3号地铁线交汇于此，升值潜力巨大周边基本生活配套较少5A级写字楼辽阳东路、深圳路、海尔路、青银高速、同安路等五大核心干道围合物业费3元VRV中央空调系统，防辐射节能环保玻璃幕墙等公共配套首创国际空港中心城阳区流亭空港总部基地LOFT总价40-60万之间首创置业城阳政府重点规划空港总部基地紧靠流亭机场，商务氛围浓厚周边基本生活配套较少4.7米层高LOFT，买一层送一层流亭机场东侧50米，与环湾大道、青银高速、济青高速、胶州湾高速、重庆路等交通主干道紧密相接企业独栋，拥有独栋冠名权自

25、身含精品商业中心本项目城阳区兴阳路项目万科国家级广告产业园政府大力扶持、交通四通八达，开发商品牌保证周边成熟社区较多，距离区政府仅2公里，但商务氛围不浓一期soho、Loft、沿街商铺、写字楼，满足办公需求通达性良好，距离机场、青银高速、区政府均为2km路程，公共交通便利国家规划、政府支持、万科品牌2000展示中心，根据对万科产品的理解，硬件配套优秀投资客户十大关注点等级划分总结客户关注点本案事实市场事实对应策略区位位于城阳区，距离青岛市传统写字楼区域较远劣势完善交通工具、放大万科品牌效应，加强区域炒作总价40起，投资门槛较低优势突出宣传开发商品牌万科出品，必属精品优势放大优势，加强品牌宣传政

26、府规划政府大力扶持优势借势政府资源，加强炒作投资潜力万科必将带动周边商务氛围的日益浓厚优势加强品牌宣传、借势政府资源配套设施齐全优势放大优势，加强品牌宣传户型设计优秀优势突出产品，价值最大化交通环境公共交通发达，主干道发达优势发挥交通利好，吸引人气运营管理仅依靠政府运营，万科不介入劣势加强政策扶持优势，汇聚目标圈层硬件设施齐全优势强化优势，发挥优点承租客户十大关注点投资客户十大关注点等级划分总结客户关注点本案事实市场事实对应策略区位位于城阳区，远离青岛市传统写字楼区域劣势完善交通工具、放大万科品牌效应，加强区域炒作运营压力政府政策扶植突出政府扶持开发商品牌（运营）仅依靠政府运营，万科不介入优势

27、借势政府，加强品牌宣传政策支持政府大力扶持优势借势政府资源，加强炒作入驻门槛相关广告行业加强产业园之首宣传配套设施齐全优势放大优势，加强品牌宣传产品面积LOFT、SOHO产品，40起优势突出产品，加强性价比炒作交通环境公共交通发达，主干道发达优势发挥交通利好，吸引人气平台资源以发展数字化新媒体广告行业为核心优势突出平台优势，加强产业园形象推广硬件设施齐全优势强化优势，发挥优点明确客户关注点，那么我们的准客户应该如何挖掘？1、借势“国家级广告产业园区”，依托政府有力政策，深入现有产业园与孵化基地，寻找准客户：序号序号孵化基地名称孵化基地名称 地址地址1 1青岛市大学生创业孵化中心青岛市大学生创业

28、孵化中心青岛市泰山路青岛市泰山路3535号号2 2青岛市高校毕业生创业孵化基地青岛市高校毕业生创业孵化基地青岛市黄台路青岛市黄台路6 6号号3 3青岛市高校毕业生创业孵化基地市南区基地青岛市高校毕业生创业孵化基地市南区基地(爱购爱购)市南区古田路市南区古田路1818号号4 4青岛市高校毕业生创业孵化基地市南区基地青岛市高校毕业生创业孵化基地市南区基地 (青岛市文化创意产业实训和创业园青岛市文化创意产业实训和创业园)市南区南京路市南区南京路100100号号5 5青岛市高校毕业生创业孵化基地市北区基地青岛市高校毕业生创业孵化基地市北区基地(中联中联U U谷谷2.52.5产业园创业孵化基地产业园创业

29、孵化基地)市北区上清路市北区上清路6 6号号6 6青岛市高校毕业生创业孵化基地市北区基地青岛市高校毕业生创业孵化基地市北区基地(1919(1919产业园产业园)市北区华阳路市北区华阳路2020号号7 7青岛市高校毕业生创业孵化基地市北区基地（鼎都创业孵化基地）青岛市高校毕业生创业孵化基地市北区基地（鼎都创业孵化基地）市北区福州北路市北区福州北路133-135133-135号号8 8青岛市高校毕业生创业孵化基地市北区基地（新华锦外贸城创业孵化基地青岛市高校毕业生创业孵化基地市北区基地（新华锦外贸城创业孵化基地)市北区吴兴路市北区吴兴路139139号号9 9青岛市高校毕业生创业孵化基地四方区基地青

30、岛市高校毕业生创业孵化基地四方区基地(四方区建筑创意产业园创新创业服务中心四方区建筑创意产业园创新创业服务中心)四方区杭州路十六号四方区杭州路十六号1010青岛市高校毕业生创业孵化基地四方区基地（青岛前哨科技园服务管理有限公司）青岛市高校毕业生创业孵化基地四方区基地（青岛前哨科技园服务管理有限公司）四方区周口路四方区周口路9797号号1111青岛市高校毕业生创业孵化基地李沧区基地青岛市高校毕业生创业孵化基地李沧区基地(启航创业园）启航创业园）李沧区京口路李沧区京口路9090号号1212青岛市高校毕业生创业孵化基地李沧区基地青岛市高校毕业生创业孵化基地李沧区基地(99(99+1+1创业园创业园)

31、李沧区九水东路李沧区九水东路320320号号1313青岛市高校毕业生创业孵化基地崂山区基地青岛市高校毕业生创业孵化基地崂山区基地崂山区株洲路崂山区株洲路153153号号1414青岛市高校毕业生创业孵化基地城阳区基地（青岛国际工艺品城）青岛市高校毕业生创业孵化基地城阳区基地（青岛国际工艺品城）城阳区黑龙江路城阳区黑龙江路189189号号1515青岛市高校毕业生创业孵化基地城阳区基地（飞洋全球创业中心）青岛市高校毕业生创业孵化基地城阳区基地（飞洋全球创业中心）城阳区青大工业园韩海路中段青岛飞洋职业技术学院城阳区青大工业园韩海路中段青岛飞洋职业技术学院1616青岛市高校毕业生创业孵化基地城阳区基地（

32、青岛市新材料产业创业孵化基地）青岛市高校毕业生创业孵化基地城阳区基地（青岛市新材料产业创业孵化基地）城阳区青岛工业园城阳区青岛工业园1717青岛市高校毕业生创业孵化基地开发区基地青岛市高校毕业生创业孵化基地开发区基地（青岛经济技术开发区高科技创业服务中心）（青岛经济技术开发区高科技创业服务中心）青岛经济技术开发区香江路青岛经济技术开发区香江路110110号号1818青岛市高校毕业生创业孵化基地开发区基地（青岛东鲁青岛市高校毕业生创业孵化基地开发区基地（青岛东鲁“八零后八零后”文化创意产业园）文化创意产业园）青岛经济技术开发区太行山路青岛经济技术开发区太行山路547-1547-1号号1919青岛

33、市高校毕业生创业孵化基地中国海洋大学基地青岛市高校毕业生创业孵化基地中国海洋大学基地青岛市香港东路青岛市香港东路2323号青岛国家大学科技园号青岛国家大学科技园2020青岛市高校毕业生创业孵化基地青岛大学基地青岛市高校毕业生创业孵化基地青岛大学基地青岛市大学中心校区工程训练中心青岛市大学中心校区工程训练中心2121青岛市高校毕业生创业孵化基地青岛科技大学基地青岛市高校毕业生创业孵化基地青岛科技大学基地青岛市舞阳路青岛市舞阳路7 7号号2222青岛市高校毕业生创业孵化基地青岛理工大学基地青岛市高校毕业生创业孵化基地青岛理工大学基地四方校区四方校区2 2号宿舍楼一层、黄岛校区号宿舍楼一层、黄岛校区

34、3 3号教学楼一层号教学楼一层2323青岛市高校毕业生创业孵化基地市南区基地（巾帼创业园）青岛市高校毕业生创业孵化基地市南区基地（巾帼创业园）青岛市东海西路青岛市东海西路6 6号妇儿之家号妇儿之家3 3楼、辽宁路楼、辽宁路6565号号7 7楼楼2424青岛市高校毕业生创业孵化基地四方区基地（海云民俗文化街）青岛市高校毕业生创业孵化基地四方区基地（海云民俗文化街）四方区海云街区四方区海云街区2525青岛市高校毕业生创业孵化基地城阳区基地（中心区）青岛市高校毕业生创业孵化基地城阳区基地（中心区）城阳区正阳中路城阳区正阳中路206206号号2626青岛市高校毕业生创业孵化基地青岛农业大学基地青岛市高

35、校毕业生创业孵化基地青岛农业大学基地青岛农业大学教学楼青岛农业大学教学楼GG区五楼、文经楼一楼区五楼、文经楼一楼2727青岛市高校毕业生创业孵化基地青岛理工大学琴岛学院基地青岛市高校毕业生创业孵化基地青岛理工大学琴岛学院基地青岛市城阳区铁骑山路青岛市城阳区铁骑山路7979号号2828青岛市高校毕业生创业孵化基地市南区基地（动漫创意产业实训和创业孵化基地）青岛市高校毕业生创业孵化基地市南区基地（动漫创意产业实训和创业孵化基地）市南区银川西路市南区银川西路67-6967-69号号CC座座2 2楼楼2929青岛市高校毕业生创业孵化基地市北区基地（国际电子商务创业就业见习基地）青岛市高校毕业生创业孵化

36、基地市北区基地（国际电子商务创业就业见习基地）市北区同和路市北区同和路592592号号209-214209-214、401-404401-404序号序号区（市）区（市）创业孵化基地创业孵化基地地址地址1 1市南区市南区青岛市文化创意产业市南区实训和创业孵化基地青岛市文化创意产业市南区实训和创业孵化基地青岛市南京路青岛市南京路100100号号2 2青岛市大学生信息产业创业孵化和实训基地青岛市大学生信息产业创业孵化和实训基地青岛市软件园青岛市软件园G4G4楼首层楼首层3 3市南区民生创新创业孵化基地市南区民生创新创业孵化基地中山路中山路113113号甲号甲4 4青岛三冠电子商务创业孵化基地青岛三冠

37、电子商务创业孵化基地东海西路东海西路3939号世纪大厦号世纪大厦1212层层5 5市北区市北区青岛市市北区民生创业孵化基地青岛市市北区民生创业孵化基地青岛市市北区吴兴路青岛市市北区吴兴路139139号号6 6市北区爱婴堡孕婴童创业孵化基地市北区爱婴堡孕婴童创业孵化基地宁夏路宁夏路2 2号甲号甲7 7青岛市小微企业创业孵化基地青岛市小微企业创业孵化基地市北区辽源路市北区辽源路257257号号6.76.7号楼号楼8 8四方区四方区青岛市四方区大学生创业服务市场青岛市四方区大学生创业服务市场青岛市四方区四流南路青岛市四方区四流南路9494号号9 9四方区工业设计产业民生创业孵化基地四方区工业设计产业

38、民生创业孵化基地四方区嘉定路四方区嘉定路5 5号号1010李沧区李沧区青岛市李沧区创业孵化基地青岛市李沧区创业孵化基地青岛市李沧区京口路青岛市李沧区京口路9090号号1111城阳区城阳区城阳区启城地板城创业孵化基地城阳区启城地板城创业孵化基地城阳街道城子社区绣城路建材市场城阳街道城子社区绣城路建材市场5 5号号1212城阳区中华埠科技养殖创业孵化基地城阳区中华埠科技养殖创业孵化基地城阳区棘洪滩街道中华埠社区城阳区棘洪滩街道中华埠社区青岛市综合型创业孵化基地名录2、项目所在区域内为城阳区的高端居住区，入住业主多为私营企业主、企事业单位、教师等收入较高阶层，可成为本案的潜在投资客群：项目名称业态均

39、价置业次数年龄客户职业客户分布区域万科魅力之城在售洋房房源均价13000元/客户以首次改善为主；其次是首次置业客户3040岁客户为主，约占50%；30岁以下年轻人约占1/3以城阳私营业主为主客户集中在城阳中心街道和流亭街道，其次是市内四区客户，市南区为主万科城市花园在售高层房源均价8400元/以首次置业客户为主30岁左右客户为主以城阳制造业和服务业的客户居多绝大部分为城阳本地客户水榭花都在售高层房源起价9300元/改善客户为主，部分首次置业客户25-40岁客户为主以城阳本地企业主居多绝大部分为城阳本地客户3、深入青岛市区，广泛挖掘投资客群：所在区域主要写字楼市南区旗舰大厦、招银大厦、三度空间、

40、时代广场、阳光大厦、世纪大厦、五矿大厦、广发金融大厦、世贸中心、英德隆大厦、凯旋大厦、新世界大厦、华仁国际、华普大厦、华银大厦、深业大厦、中环国际公寓、东方航空大厦、福泰广场、港澳大厦、汇泉国际大厦、金都花园、如意大厦、银河大厦等市北区鲁邦广场、东方商务楼、金祥大厦、赛纳商务中心、新域蓝谷、振业大厦、东都商苑小区、华恩名座、银河金星大厦等崂山区畅海园、瑞士花园、世纪华庭、中惠雅园、青岛数码科技中心、裕龙大厦、贝蒙特大厦、鲁能领寓、鹏程花园、天泰阳光海岸、中商国际大厦、天泰金融广场、天宝国际、国展财富中心、裕龙国际中心A座、青岛国际发展中心、盛和大厦、永新国际广场、地恩地财富大厦、鑫裕和商务中心

41、等四方区鲁邦广场、世纪金桥、振业商厦等就本案潜在投资客群所在的商务办公区进行广泛宣传：所在区域主要公寓及社区崂山区数码科技中心、海风花园等市北区万达39克拉、锦绣华城、华阳慧谷、环宇康庭、绿都公寓等市南区BOBO公寓、邦达公寓、贝蒙特大厦、博思公寓、春光山色、大公海岸、东方航空大厦、东海世家、东祥园、都市华彩、都市假日、方联大厦、丰华园小区、海情花园、海悦中心、弘信山庄、华达公寓、华丽广场、华青花园、慧博园、金光都市名家、金色慧谷、金艺大厦、鲁信长乐花园、政法公寓、中环国际公寓、中新大厦、曼哈顿广场等四方区鸿仕雅居、万科城、万科蓝山、澳桦园小区等就本案潜在投资客群所在的高端住宅社区进行DM直投

42、（报箱派单），宣传本案：4、异业资源嫁接，大客户的重点挖掘：商会资源 挖掘；高端车行客户 挖掘；银行VIP客户挖掘；5、广泛布展，确定区域精准锁定客群：青岛区域巡展：佳世客 商圈；市北CBD 商圈；台东 商圈 李村商圈佳世客麦凯乐万达广场台东商圈清晰了项目定位、项目客群后，作为与住宅完全不同的投资性产品，营销执行如何在青岛市场内展开？Part 4 青岛商业运作成功案例个案分析 本部分选取了青岛商业物业操作的成功案例，涉及商业、LOFT、公寓、写字楼等建筑形式，与本项目有若干类似，进行对比。万达39克拉青建 太阳岛首创 空港国际中心名汇国际 万达39克拉为万达在青岛的成功落地典型案例，一炮打响，

43、全城轰动，成为大品牌进驻青岛的经典案例。今年从整个公寓市场来看，随着青岛楼市整体好转，公寓市场也渐成回暖之势。其中，首创空港国际中心、招商LAVIE、青建太阳岛等LOFT产品，以其时尚稀缺性、高性价比等特性成为销售的主流，为市场所认可。海航万邦中心中铁青岛中心远雄国际广场中海SOHO国际卓越大厦青岛亚欧中心7080中心广场万达39克拉诺德广场汇通大厦青建太阳岛苏宁电器广场鹏利南华深蓝公寓名汇国际大荣中心招商LAVIE公社紫玥国际首创空港国际中心银盛泰国际大厦本项目普通公寓/写字楼典型案例万达39克拉位置青岛市市北区延吉路112号开发商青岛万达广场置业有限公司经济指标占地43882.6，总建面1

44、81000户型高层住宅80-120，酒店式公寓40-70 价格住宅均价11000元/，精装公寓9300元/起优惠即时优惠推广渠道报广、网络、高炮、产品说明会销售情况已售罄9月2009年4月8月4.8日，临时售楼处开放2008年4月6.9日，举行生活品鉴会，与加拿大高力国际物业签约9月11月8.29日，产品说明会，同期开始选房9.7日，正式开盘，样板间开放11.13日，白领置业计划启动4.23-5.3日，五一购房优惠活动8.24-31日，写字楼认购享2%优惠9.13日，客户联合会克拉水果节活动11.27日，万达广场商业开业案例分析：1.品牌效应：万达广场是万达集团最成熟的商业产品，开发流程清晰，

45、产品成熟，台东万达的繁华商业氛围深入人心，万达39克拉充分借助万达广场的品牌效应，成功嫁接为产品口碑，为购房者所认可。2.精准产品推广策略：作为新兴小户型酒店式公寓，万达39克拉充分借助产品的时尚性、低总价等属性大力宣传，在青岛市形成广泛的市场效应，造成哄抢之势。核心发力点：万达品牌+CBD+小户型+悬念营销青建太阳岛4p位置清江路与哈尔滨路交接处开发商青建地产经济指标占地25763，总建面116369户型高层住宅90-130，LOFT40-47价格住宅均价13000元/，LOFT均价14000元/优惠全款优惠96折，贷款优惠98折推广渠道网络媒体、报广、高炮、楼宇广告等销售情况住宅签约27套

46、，LOFT签约83套8月9月10月7.7日，售楼处暨样板间同期开放7月9.6日，LOFT释放价格，总价50万起8.5日，佳世客签约入驻10.8正式开盘9.28日公开认筹，认筹金10万11月12月8.18-19日，全市推行“阿不快闪”活动11月底计划举办产品说明会案例分析：1.个性化创意：青建太阳岛针对LOFT产品时尚稀缺的特点，推行个性化的宣传策略，塑造“阿不”形象代表购房群体，充分引发客户共鸣。2.投资热点炒作：青建太阳岛根据项目所处的新都心区域，地铁口的升值潜力、LOFT的高性价比等卖点进行集中炒作，形象直观地将未来的投资收益展现出来，坚实客户的投资信心。核心发力点：新都心+地铁口+LOF

47、T+创意营销首创空港国际中心位置流亭国际机场航站楼东侧50米开发商首创置业经济指标占地92000，总建面185000户型Loft47-68，独栋写字楼2000-8000价格LOFT均价9300元/，独栋写字楼均价1.1万元/优惠暂无推广渠道网络媒体、报广、道旗、产品说明会、圈层讲座活动销售情况网签161套1月5月2011年12月22日，客户联谊及产品品鉴会9月7.8日，“全新商务提 全球影响力”招商盛典7.21日首创置业理财课堂9月12月7.29日，招商中心正式开放7月9.9日，客户答谢会10.21日，首创创业者成长讲堂7.15日，正式开盘案例分析：1.借力政府规划：首创空港国际中心所属区域为

48、城阳政府重点打造的“空港总部基地”板块，项目充分借助政府规划，通过多频次的论坛、峰会等形式，集中宣传地域优势，赢得客户认可。2.精准客户宣传：在开盘前后的一段时间里，首创置地就客户多为中小企业主或投资客的共同属性，以月均12次的频次举办企业发展论坛，将客户自身需求与产品营销相结合，取得了品牌与收益双赢的效果。核心发力点：首创置地+空港总部基地+LOFT+事件营销名汇国际位置崂山深圳路（汽车东站南50米）开发商青岛信发兴地置业有限公司经济指标占地14000，总建面90000户型写字楼1001200价格均价16000元/优惠全款优惠96折，贷款优惠98折推广渠道报广、案场暖场、客户圈层活动销售情况

49、网签套数706套，签约264套1月5月2011年12月24日，爱心书屋慈善捐助活动11月8月9月2.28日，微博营销高峰论坛6月7月10月6.11-13日，山东省民营企业家协会企业文化建设经验交流会6.18日，“汇名流，醉青岛”酒会6.30日，“北大人与青岛历史渊源”主题活动8.25日，豪华VIP游艇会8.29-9.3日，“拉斯维加斯之夜”主题活动9.29日，冠名第二届“青岛经济论坛”7.22日，正式开盘案例分析：1.政府扶持：名汇国际又名”山东民营科技大厦“，是由山东省民营企业家协会筹建的总部经济基地，政府扶持力度大，项目充分利用政策扶持吸引大批客源。2.持续性的圈层活动：自开始推广以来，名

50、汇国际先后与商会、车友会、高尔夫协会等多种中高端团体合作，举办客户圈层活动，在业内外形成良好口碑的同时，取得了阶段性的产品热销。核心发力点：政府扶持+双地铁+圈层营销小 结就以上案例分析可以看出，被市场认同的一些公寓型产品，多存在共通的属性：1.产品稀缺：相较于传统公寓，小户型酒店公寓、LOFT以其“买一层送一层”等产品特色占据了投资客户的青睐，获得了优秀的销售成绩；但短期内LOFT产品大量入市，造成同类产品竞争激烈。2.品牌效应：就投资型产品而言，品牌与口碑对购买群体影响较大，万达、首创等国内知名的品牌房企更易于得到客户的认同。3.精准客户宣传：热销公寓项目，均根据自身客群制定精准的推广策略

51、，在有效节省成本的同时，完成了产品的口碑宣传及销售任务。4.政府扶持：从以上列举的案例来看，万达、首创、名汇国际等都有各类政府规划扶持，借助政府优惠政策推动宣传，进而形成产品热销。超高的性价比产品超牛的开发企业精准的客户宣传强大的政策扶持借鉴以上青岛商业项目的成功运作之后，对本案有何借鉴意义？Part 5 本案项目整体推广策略 Part 5.1 项目整盘推广五大周期一、项目整盘推广五大周期 口碑效应投资价值升值潜力产品价值2 万科品牌落地1345针对万科广告产业园的整体开发和营销推广，我们制定了以下五大战略周期。每个周期针对不同的开发组团和营销阶段，突出产品的优势和价值，进行深层叠加，促进销售

52、的顺利进行。万科品牌落地1第一阶段：树立项目形象阶段。1、举行万科商业品牌战略发布会，集中介绍本阶段面世的万科商业项目，借势国家级产业园区的号召力，结合政府资源及相关政策扶持等卖点，保证项目的高姿态面世。2、以富有冲击力的画面增强项目对客户印象。产品价值2第二阶段：制造项目持续被关注的新闻热点与活动话题，奠定项目公信力与影响力，借势重点宣传第一阶段推售产品。1、梳理项目产品，根据不同产品确定产品系列方向；2、以有效的媒体组合形式向客户传达产品卖点；3、以富有冲击力的画面表现，吸引客户关注4、合理利用事件营销，吸引客户关注；5、整合行业资源平台，吸引高端客群或企业的关注，实施重点公关。第三阶段：

53、炒作区域、投资潜力及产品特性1、借势万科品牌炒作本区域投资价值；2、以政府牵头（也可借意向名企的关系资源）与国外知名园区形成战略合作，以挂牌形式再度拉升园区形象，树立项目投资价值；3、根据本案不同产品的特点，深入挖掘卖点，建立有针对性说辞及有特色的平面表现。投资价值3 升值潜力4第四阶段：炒作项目区域升值潜力与国家政策支持，突出良好的升值潜力1、加强万科品牌宣传，给客户以投资信心；2、政府扶持优惠政策的重申与执行；4、通过主流媒体宣传，借助名企进驻本园并运营良好的示范作用，扩大园区影响力。口碑效应5第五阶段：持续的暖场活动，借助口碑传播，加强万科商业品牌塑造1、加强对成交客户的维护，充分发挥客

54、带客渠道的执行；2、持续的暖场活动与项目宣传，保持项目在市场上的热度；3、借助客户口碑加强万科商业品牌塑造与宣传。Part 5.2 产品分析及推售策略通过产品特色、市场去化难度、客户接受程度、面积（总价）等因素进行严谨分析后，结合实际情况，我们将项目产品类别进行了分类：瘦狗产品、明星产品、现金牛产品和婴儿产品。本案产品分析本案产品分析产品产品特点市场风险客群接受程度去化难点销售策略项目承担角色loft产品新颖，空间自由组合低高周边竞品竞争激烈制定合理价格，保证项目回款，加强项目口碑传播现金牛产品soho无明显产品特色高低相较loft，产品无特色，市场压力大保证成本，低价促销瘦狗产品写字楼无明显

55、产品特色中中周边商务氛围不浓利用政策支持，嫁接政府资源，利用合理价格，保证项目回款及利润婴儿产品底商万科倾力打造中高保证项目利润品牌宣传到位、区域成熟、项目销售后期推出，以高价格追求项目利润，保证项目绝对成功明星产品Part 5.3 2013年项目推广计划及媒体策略节点：1、品牌形象 2、物料导视到位 3、销售环境到位 4、品牌新闻发布会核心攻击点：政府支持、品牌入市、户外媒体 5-6月，产品宣传期品牌形象期 1月5月节点：1、万科园区开园仪式核心攻击点：产品卖点、开园、业内渠道、多渠道炒作 开盘期7月8月节点：1、正式开盘 2、盛大开盘活动核心攻击点：强势入市 渠道攻势诉求：商业品牌亮相攻击

56、点：首次亮相1-5月，前期准备节点：强销准备到位、广泛蓄客攻击点：产品卖点促销期 1112月节点：促销活动 促销政策核心攻击点：促销计划新一轮的销售攻势第一阶段第二阶段第三阶段第五阶段7-8月，开盘活动节点：认筹开盘攻击点：开盘活动11-12月，促销活动节点：促销加推攻击点：促销活动强销期 910月节点：1、暖场活动 2、创意沙龙核心攻击点：公关活动圈层营销第四阶段本项目2013年品牌营销推广思路营销目标一举成名天下知 一入市即倾城开盘即全城热销 创意活动聚圈层 促销完美收官节点：节日客户维系攻击点：公关圈层营销9-10月，现场活动推广主题万科，给城市更多精彩让创意改变生活迁徙，跟随万科的脚步

57、万科，和广告人的对话国家广告产业园，万科智造产品宣传期 5月-6月媒介营销执行计划户外12月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月报纸网络青岛新闻网、搜房岛内知名网络媒体，借助官方网站、微博等进行广泛覆盖短信开盘前期密集投放、实时销售政策告知、公关、暖场活动发布活动广播DM开盘前后以夹报形式投放各园区或相关场所，效果明显现场软文费用低廉、覆盖本地有车一族通过现场精神堡垒、展示中心，集中展示项目形象会展春季房展楼宇覆盖相关创意企业集中地及相关消费人群通过户外、高炮快速竖立产品形象网络软文、重要事件、创意居住办公理念，炒作软文深化形象主题秋季房展万科品牌新闻发布会盛大开

58、园（直升机揭幕、广告博物馆、万科巴士开通等）认筹、开盘活动行业峰会、创意沙龙、北方广告节特价房一口价、涂鸦大赛、创意周作品征集国家广告产业园，万科智造一、项目形象立势期2013年1月-2013年5月阶段目标：借势国家级广告产业园区的定位，迅速奠定项目形象阶段任务：借助政府支持、炒作国家级产业园区概念、发挥万科品牌效应，强势树立万科商业品牌形象传播主题：国家广告产业园，万科智造公关活动：万科商业品牌发布会，奠定形象基础。广告策略：通过现场包装，同时结合新闻炒作热点，以部分网络、报广、活动，达到树立优秀园区的品牌形象，并将万科打造国家级创意产业园区的概念传播出去。新闻策略：利用政府支持，借国家级广

59、告园区落户城阳，进行政府支持、万科转型进军商业等新闻炒作，将万科与创意园区进行绑定宣传，重点进行政府支持下的行业公关活动、万科商业先锋作品等新闻炒作。推广手段：现场包装、精神堡垒树立、春季房展会、行业网站、报纸广告、公关活动导入企业品牌形象。第一阶段推广计划及媒体（2013.1-2013.5）阶段主题：国家广告产业园，万科智造媒体具体途径投放目的时间报纸半岛报、青岛日报、青岛早报、青岛晚报、城市信报、财经日报概念传播，传达万科打造国家级广告园区的信息不限，以政府新闻为主杂志新航空、共享、青岛画报、汽车之友等炒作万科转型进军商业，创意地产前锋作品1-5月网络青岛新闻网、搜房网、新浪网等网络条幅、

60、通栏等，炒作万科商业品牌1-5月软文青岛新闻网、搜房网、新浪网等软文1-5月活动品牌发布会、房展会相关物料创意理念传达，震撼青岛1-5月创意行业网站广告门、红动中国、视觉中国、设计在线等公布网络平台，在全国相关创意网站投放广告，展示项目形象，吸引业内关注1-5月“一举成名天下知”点一、设计制作极具视觉冲击力的精神堡垒，在感官上给客户和过往潜在客户第一形象展示,确保过目不忘的感官刺激。1 1、“一举成名天下知一举成名天下知”点点二、塑造富有设计空间感的营销中心，由内而外具备广告创业园的视觉享受，注重细节品质，给客户以深入、舒心、惊喜的第二印象。“一举成名天下知”“一举成名天下知”线线媒体投放利用

61、媒体资源，如网络、报广、论坛、户外、电视、楼宇等手段，有效推广项目信息，寻找开发潜在意向客群。“一举成名天下知”通过一系列平面表现手法，如案场包装、导视设计、景观设计、围挡设计、报广设计、高炮设计等营造文化与商业氛围。面面体活动主题：万科，用创意改变一座城活动构想：时间：2013年3月地点：五星级酒店人员：区政府、媒体代表、房产协会、行业先锋、广告行业客户共约300人左右活动亮点：剖析万科进军商业地产的背景，传达本案“万科出品，必属精品”的愿景目标。邀请 市区官员、广告行业协会、主流媒体，借势官方平台发声，展示万科商业品牌的实力，树立项目的影响力和形象力。参加新闻发布会的新客户可以领取3000

62、元的购房礼券，可对后续销售起到一定促进作用。万科商业品牌新闻发布会暨产业园说明会“一举成名天下知”体活动背景：1、在2013年楼市开局之际，抢占先机。2、介绍万科商业品牌发展战略，传达本案的目标发展愿景及万科商业品牌实力。3、首批九大国家级广告 园区落户青岛，奠定项目园区之首的形象。活动目的：树立万科商业品牌的高姿态形象；通过活动树立万科进军商业产业地产的崭新形象。借助官方、媒体，向客户传达万科进军产业地产的实力和能力。“一举成名天下知”体青岛春季房展会活动主题：财智万科，创意中国活动时间：2013年3-4月地点：青岛国际会展中心展会目的：1、通过搭建个性展会平台，传达项目创意产业特性；2、通

63、过相关文艺演出、客户交流体验互动，让人体验创意园区的独特性；3、通过展示，奠定国家级广告园区及万科品牌形象，进一步宣传万科商业品牌新形象。“一举成名天下知”万科商业“鲸”世亮相，给城市更多精彩二、产品宣传期（2013月5-6月）阶段目标：主打产品品牌，进一步提升项目形象，为后期的销售进行广泛蓄客传播主题：万科，给城市更多精彩广告策略：采用立体的媒体攻势，充分利用报纸、电视、电台、户外、楼宇广告创建品牌形象，并将项目的产品卖点传播出去，同时利用公关活动进一步强化园区的品牌形象。活动策略：利用大型活动引爆市场，配合线上线下网络炒作、报广，频繁举办创意相关活动，如举办开园仪式等引爆市场，争取入市倾城

64、，集中有效的传播到目标客群中。推广手段：报纸、电视、电台、户外广告、公关活动、DM单页、楼宇 第二阶段推广计划及媒体（2013.5-2013.6）阶段主题：万科，给城市更多精彩媒体具体途径投放目的时间报纸半岛报、青岛日报、青岛早报、青岛晚报、城市信报、财经日报概念传播，传达万科打造国家级广告园区的信息两周一期杂志新航空、共享、青岛画报、汽车之友等炒作万科转型进军商业，创意地产前锋作品5-6月网络青岛新闻网、搜房网、新浪网等网络条幅、通栏等，炒作万科商业品牌5-6月软文青岛新闻网、搜房网、新浪网等软文5-6月网站建立广告园区新浪官方微博、官方网站联合园区管委会，组建全国性宣传平台5-6月户外围挡

65、项目地块围挡、高炮等万科商业品牌、广告产业园区卖点5-6月现场包装接待中心、导视牌、路旗等万科商业品牌、广告产业园区卖点5-6月广播音乐、广播电台万科商业品牌、广告产业园区卖点5-6月活动开园仪式等万科商业品牌、广告产业园区卖点5-6月楼宇写字楼、办公、高端居住区投资产品卖点5-6月体一、盛大开园仪式时间：2013年6月地点：项目接待中心参加人员：区政府、媒体代表、房产协会、行业先锋、潜在客户500组物料及人力：活动公司、广告公司人员、销售团队、物料支持活动内容：届时将邀请省有关部门领导、市领导、入驻企业代表，有关行业协会单位代表共同拉开活动帷幕。万科，给城市更多体爆点1、开园仪式邀请省有关部

66、门领导、市领导、万科领导、入驻企业代表、明星、有关行业协会单位代表共同拉开活动帷幕。开园仪式 开园当天邀请政府领导、万科领导进行开园致词、剪彩。万科，给城市更多12体爆点2：直升机揭幕营销中心与精神堡垒活动内容：营销中心、精神堡垒整体用幕布覆盖，采用直升机揭幕形式，以精彩、创意的形式，隆重揭幕。活动配合：活动公司、机长、操作仪器、广场以及揭幕物料等。万科，给城市更多12体爆点3：高科技三维智能展示区创意大爆棚，营销中心采用全新LED高科技智能显示项目规划及户型等，打造炫彩高科技创意革命。售楼处三维立体效果显示，配环幕投影大厅，展示电子沙盘、电子楼书、园区规划、户型图、楼座等，一键在手，自由选择

67、。展示：置业顾问引领购房者进入售楼中心，进入洽谈区，舒适的沙发，品着红茶，随着售楼小姐演示，全景展示城市全景、小区鸟瞰、周边配套、交通动线、园林景观、楼层景观、三维可视户型、建筑规划设计、按揭计算等。万科，给城市更多12体爆点4：广告创意博物馆揭幕本项目具有展览展示中心，在接待中心开放时机，宣布在青岛建立广告创意博物馆，联合政府、广告学院、企业、广告杂志共同举行揭牌仪式，奠定本项目在业内的龙头地位和行业高度。博物馆的功能：主要负责展示、交流、培养新人；梳理新资料和发展，出书和定期出版刊物；组织业内创意沙龙、专业培训交流会等。万科，给城市更多12体 爆点5：园区开通万科号巴士直达全城 时 间：2

68、013年开园日前3天-开园当天地 点：本项目停车场及沿路景观区活动内容：开启“万科号”广告园区专用巴士，既可通过车体宣传本项目，又可用作本项目每日接送工作人员及看房客户进出市南、市北、崂山等市区场所，弱化本案区位带来的劣势。万科，给城市更多其他创意营销建议：微电影营销活动：微电影 拍摄活动拍摄时间：2013年5月-6月 入市时间：7-8月开盘期目的：项目亮相前，利用网络资源进行话题炒作，提高项目关注度主题：创意无处不在说明：拍摄30-120S，微电影通过邮件、光盘、QQ、微博、电视、交通广播、户外LED、楼宇LED等形式推出。故事梗概：以微电影形式开篇，讲述广告创意人的生存状态、生活理想、创业

69、故事，拍摄固定场所为公寓、SOHO、LOFT、商街等，通过日常生活中的喜怒哀乐，进而由一个人讲述整个广告创意圈，锁定本项目的目标圈层。推广途径：楼宇、网络媒体(邮件、QQ、微博)、交通广播、光盘、手机媒体让创意改变生活三、盛大开盘（2013月7-8月）阶段目标：项目盛大开盘，完成销售任务传播主题：让创意改变生活（项目开盘）广告策略：采用立体集中的媒体攻势，充分利用报纸、电视、电台、户外广告创建楼盘的品牌形象，并将开盘信息传播出去。活动策略：利用认筹、开盘活动引爆市场，配合线上线下网络炒作、报广，炒作氛围和热销气氛，争取广泛签约并认筹，营造开盘即热销的气氛。推广手段：报纸、电视、电台、户外广告、

70、公关活动 第三阶段推广计划及媒体（2013.7-2013.8）阶段主题：让创意改变生活媒体具体途径投放目的时间报纸半岛报、青岛日报、青岛早报、青岛晚报、城市信报、财经日报开盘集中造势，全城关注每周一期杂志新航空、共享、青岛画报、汽车之友等深入挖掘万科转型进军商业模式，开盘释放项目卖点7-8月网络青岛新闻网、搜房网、新浪网等网络条幅、通栏等，开盘信息7-8月软文青岛新闻网、搜房网、新浪网等开盘炒作软文7-8月网站广告园区新浪官方微博、官方网站更新开盘信息7-8月户外围挡项目地块围挡、高炮等开盘，广告产业园区卖点7-8月现场包装接待中心、导视牌、路旗等开盘刷新7-8月广播音乐、广播电台万科商业品牌

71、、广告产业园区卖点开盘日电视青岛电视台、山东电视台、中央电视台开盘广而告之，集中攻势广泛宣传园区落户新闻为主活动项目盛大认筹开盘开盘、产品卖点开盘巡展青岛各大广场如台东、万达、李沧等有效寻觅客群连做三周DM园区邮寄、写字楼、高档社区派单广泛蓄客视情况12体认筹启动时 间：2013年开盘前15天，利用3天时间集中客户进行认筹地 点：本项目接待中心活动内容：客户集中认筹，制定促销政策，促进客户成交让创意改变生活活动时间：2013年7-8月开盘活动地点：售楼处前广场活动内容：10:0010:40 开盘典礼仪式 活动对象：区政府、媒体代表、房产协会、行业先锋、潜在客户500组 万科智造，创意开盘用创意

72、改变世界体 一、剪彩仪式、画龙点睛主持人宣布开盘典礼正式开始，嘉宾剪彩，领导移步台下，进行点睛仪式和舞狮表演。体二、空中滑翔动力伞极具观赏性，更能突显本项目开盘的盛大场面：体三、开盘选房活动时间：2013年7-8月开盘活动地点：接待中心活动内容：选房活动 活动对象：前期认筹客户体万科，和广告人的对话强销期（2013月9-10月）阶段目标：持续热销，巩固产业园形象阶段任务：加大推广力度，持续热销，造成全城热议的轰动效果。传播主题：万科，和广告人的对话广告策略：持续的公关活动结合秋季房展会、广告节、广播、电视、报纸、电梯、户外、公交媒体巩固品牌的形象，利用DM邮件深入创意行业、孵化基地，进行一对一

73、深度沟通，建立良好的客户关系网络。公关活动：举办沙龙活动、创意集市等暖场活动，拔高产业园区调性，进一步塑造高端园区形象。推广手段：会展活动、广播、电视、电梯、报纸、户外、公交媒体、DM邮件。第四阶段推广计划及媒体（2013.9-2013.10）阶段主题：万科，和广告人的对话媒体具体途径投放目的时间报纸半岛报、青岛日报、青岛早报、青岛晚报、城市信报、财经日报全城持续热销每周一次杂志新航空、共享、青岛画报、汽车之友等报道热销场面及后续视情况网络青岛新闻网、搜房网、新浪网等网络条幅、通栏等，热销信息视情况软文青岛新闻网、搜房网、新浪网等热销炒作软文视情况需要网站广告园区新浪官方微博、官方网站更新热销

74、信息及时更新广播音乐、广播电台万科商业品牌、广告产业园区卖点视情况短信号段短信客群点对点维护，扩展客群视情况异业联合联合车行、银行购买相关目标客户名单聚集圈层客户根据活动活动邀请圈层客户，参与各种活动维系客户，精准有效寻觅客群9-10月周末DM各大园区邮寄、相关街头、场所车站派单扩大客户基础，促进成交量视情况体活动主题：创意无国界 精彩在万科活动构想：时间：2013年9月地点：万科创意产业园人员：媒体代表、房产协会、广告行业先锋、意向客户共约300人左右活动亮点：1、广告行业先锋可通过此活动加强行业内的资源共享，创建更好的发展平台。2、解读2013年万科创意产业园的整体规划和发展方向。3、树立

75、万科商业品牌的影响力和形象力。1、广告行业峰会12体 2、论坛沙龙 主题:创意VS创业时 间：2013年9-10月地 点：万科创意产业园会议厅活动内容：国际创意企业家交流会,国际广告达人在这里将引起头脑风暴、创意激情碰撞。12体3、全国性广告节 主题:创意，在万科时 间：2013年9-10月地 点：青岛会展中心活动内容：借助每年一些全国性广告节如中国广告节、中国国际广告节等，由政府及万科联合出面，举办分会场，或争取主办权，嫁接到本项目运作，既起到火爆宣传的作用，又聚集了行业内巨头，凸显本项目影响力。12体4、创意市集 主题:创意VS生活时 间：2013年10月地 点：万科创意产业园停车场及沿路

76、景观区活动内容：邀请国内知名的创意团队，集原创、DIY手工加盟原创酷卖。迁徙，跟随万科的脚步促销期（2013月11-12月）阶段目标：加大促销力度，争取快速有序销售回款。阶段任务：运用促销活动结合户外、公交媒体持续促进销售。传播主题：迁徙，跟随万科的脚步广告策略：通过现场活动、网络、短信、软文等宣传促销打折，辅以活动，实现快速销售回款。公关活动：通过现场创意市集、创意周征集等将广告行业专业人士、市民聚集起来，深入了解项目优势。推广手段：现场活动、网络、短信、软文等。第五阶段推广计划及媒体（2013.11-2013.12）阶段主题：迁徙，跟着万科的方向媒体具体途径投放目的时间报纸半岛报、青岛早报

77、全城持续热销一月一期网络青岛新闻网、搜房网、新浪网等网络条幅、通栏等，特价促销信息视情况软文青岛新闻网、搜房网、新浪网等促销软文视情况网站广告园区新浪官方微博、官方网站更新促销动态信息及时更新户外围挡项目地块围挡、高炮等年末促销信息视情况广播音乐、广播电台促销打折信息，特价房11-12月短信号段短信维系客户活动前SP巡展青岛各大广场如台东、万达、李沧等有效寻觅客群连做三周暖场活动针对创意人、高端异业客户持续举办暖场活动扩大客群，锁定成交活动前DM各大园区邮寄促销物料促销视情况1、特价房一口价、零元竞拍促销时间：2013年11月-12月促销地点：项目接待中心主力推出房源：SOHO产品促销目的：根

78、据之前的产品策略，SOHO为瘦狗产品，以保证成本、快速销售为目的。促销政策：针对前期销售情况，对剩余房源进行强力打折促销，争取快速去化回款。优惠1：推出10套特价房，9折一口价 优惠2：拿出一套SOHO房，与搜房网或新闻网合作，进行网上报名，现场参加“零元竞拍”。优惠3：入驻企业前三年进行财政补贴。零元竞拍活动说明：1、网络和电话报名，2、网络推广和报纸推广，3、现场参加竞拍及购房签约仪式。4、相关媒体后续报道炒作。体12体2、涂鸦创意大赛 主题:创意，无所不能时 间：2013年11月地 点：本项目现场活动内容：征集国内外墙体涂鸦高手，汇集一堂，各显身手，造就创意街区。3、万科创意周作品征集大

79、赛12时间：2013年11-12月 地点：创意园区所在地或国际会展中心主题：中国好创意目的：扩大宣传力度，汇聚创业圈层人群。第一阶段：征集大赛（30天）；第二阶段，评委筛选（15天）；第三开办创意周，集中展示（15天）。活动内容：参与国际创意设计推广周协办，面向社会征集“中国好创意”。与图书馆、大学美术馆合作，组织相关展示活动；面向社会、大学、行业创业者征集作品，邀请专业人士评价；入选者进行集中展示，对市民开放，如有看重的艺术品，室内设计类装饰类，可定向售卖；获奖者除奖品外，可获得优先提供入驻社区的优惠。特别建议：由万科建立创业基金，用于为创业者提供资金支援，创业前两年获得，后续无息返还。体

80、Part 6 万科广告产业园平面视觉案名方案一总案名：万科1906创意基地分案名：纽约SOHO区、伦敦LOFT西区、巴黎左岸、科文特公园、麦特时区1、主案名，1906年为广告创意起源年，寓意发展之路。2、分案名，为世界知名创意街区，位于纽约、伦敦、巴黎、利物浦等地方，寓意创意产业的国际性、发展性。案名方案二总案名：万科国际创意公园分案名：甲壳虫区、蚂蚁工场、蜂巢尚区、长颈鹿公社、考拉工坊给生活更多创意色彩给创业更为公平的发展平台会长高的LOFT，创意更多一层适合组团奋斗的创意大本营办公式居住、创意式办公推广主题：创意推导思路1、创意公园概念符合绿色生态、创意、可持续的园区规划理念。2、园区内生

81、活、工作充满创意、个性，富于鲜活创意生活气息。3、与写字楼、SOHO、LOFT、沿街商业等业态契合，分案名采用具象化动物进行个性化表达。甲壳虫、蚂蚁、蜜蜂、长颈鹿、考拉色彩鲜亮、时尚、个性聪明、以小博大、团队勤劳、奋斗、不辞辛苦个子高，符合LOFT特性懒散、自由、宅符合SOHO特性甲壳虫也想拥有明天！蜜蜂讲究成长平台！蚂蚁想要组团溜达！考拉天生是偷懒宅人！长颈鹿想要房子长高！长颈鹿想要房子长高！创意公园的居住状态物化案名方案三总案名：万科创意G20分案名：设计森林、苏荷印象、LOFT能量、创意SOHO、左岸观感1、主案名，创意G20，源取项目政府定位、青银高速G20,加万科品牌合集而成。2、分案名，设计、印象、能量、创意、观感，均为创意产业强调的感官体验。其他案名万科G20 创意库、万科创意百工场、万科创库G20、万科空港创意村、万科创智 、万科第五维度万科创意联邦 以下为平面视觉表现视觉的力量也许很轻，却让心随之跳动！视觉方案三