1、某公寓项目定价方案实战文本某公寓项目定价方案实战文本/论文论文 摘要：本文运用房地产估价理论中的市场比较法、成本法技术中的技术模型，通过对成都市府南河边某 电梯公寓的项目状况、市场背景、竞争性项目状况等情况进入深入的分析，针对项目的开发状况、施工进 度，开发商目标等具体情况，选择适宜的评估技术路线，对项目的分户预售价格进行了详细的推算和制订， 本文将房地产评估理论、技术与房地产项目开发实践有机地结合起来，对房地产项目营销组合中价格策略 的设计具有较强的可操作性和实践指导意义。 一一 商品房价格特征及项目订价问题的提出商品房价格特征及项目订价问题的提出 房地产定价策略是指如何根据产品的生产成本和
2、使用价值，应对市场的反应，进行合理的价格组合， 使利润的实现和利润的多少控制在一个合理的时间和数量范围之内。 与其他产品有区别的是，房地产价格的表现要丰富的多。对一套房屋价格的评判，往往要考虑它的单 价、总价和付款方式三个方面的构成。其中，房屋单价是人们对楼盘的地点远近和品质高低等综合因素的 判断指标。如成都的住宅消费存在典型的区域偏好，房地产界的“南富、西贵、东穷、北恶”的住宅消费偏 好就很说明问题，以二环路外的楼盘单价而言，南门属传统的富人居住区，商品房单价在2500元平方米 一3000元平方米之间；西门属贵人区，商品房单价在2000元平方米一2500元平方米之间；东门因大 型国有企业较集
3、中，商品房住宅单价为1500元平方米一2000元平方米之间；北门因邻火车北站、荷花 池市场、五块石、驷马桥等区域，治安环境较差，商品住宅价格相对低一些，单价在1000元平方米一1500 元平方米之间。这一例子说明了住宅单价是房地产地理位置和环境品质的判断指标。 商品房价格具有以下三大特征： 特征之一：高总价与付款方式房地产的高总价是商品房区别于其他商品最显著的特征，一套普通商品 房住宅，它的总价也往往高达二十多万人民币，需要工薪阶层奋斗十几年才可能如愿以偿。从郊区到市中 心，商品房的价格从十几万到几十万不断地向上攀升，甚至上百万、几百万的商品房也屡见不鲜，不同总 价对应的客源层也如同一座金字塔，总价越往上，范围越窄，数量越小，客源层区隔也越明显。 巨额的总价不仅剥离着客源而且影响着他们的购买行为。他们不可能象购买香烟肥皂一样随意自如， 也不可能像购买冰箱彩电那样，仅注意产品的品牌与质量，他
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