江西赣州火车站地下商城项目可行性报告（6页）.doc
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江西赣州火车站地下商城项目可行性报告（6页）.doc
1、江西赣州火车站地下商城项目可行性报告江西赣州火车站地下商城项目可行性报告 一.项目描述： 项目位于江西省赣州市火车站站前广场地下，属于人防工程改造出来 的地下商城。 二.项目基本指标： 2.1.项目地址：位于赣州市五洲大道中段火车站站前广场地下一层， 离市中心区约三公里。 2.2占地面积：25000 平方米 2.3.项目层高：4 米左右 三.项目现状： 3.1.项目目前在站前广场上并没有明显的标示，通过水泥台阶与火车 站广场连接。项目目前被用来做小旅馆、小饭馆，档次很低。且项目周边 目前人流量较少，人气明显不足。 3.2.项目所处火车站站前广场现有 21 路公交车始发、终到 3.3.赣州火车站
2、目前有 76 趟客运列车停靠，其中 8趟为始发、终到 四.项目基本利益分析： 4.1.项目预计销售额：25000*6500元/=1.625 亿 4.2.项目预计代理费：1.625亿*8%=1300 万 1.625 亿*10%=1625 万 五.项目基本操作思路 5.1.高利益=高付出 5.2.代理商需投入保证金 50万 5.3 所有的专业设计由代理方决策（包含基建、装修、广告、规划设 计、经营管理、招商等等） 5.4代理商等同于 50%的运营开发商 六.项目投资判断（此财务投资为静态测算，实际启动资金约为 2000 万， 实行滚动开发的模式） 总计： 项目 标准 小计 预计总投资： 7300万
3、 毛利率： 122% 1.土方、基建工程（仅需改造） 400 元/ 1000万 2.达到商场需求的装修装饰工程 1500元/ 3750万 3.消防报批、报建费用 500 元/ 1250万 4.设备（电梯、中央空调） - 800 万 5.销售广告 500 万 七.策划基本思路 7.1.商业卖使用权（经营权），80%投资，20%自营 7.1.1.带租约销售 7.1.2 返租（10年或 15 年返租） 7.1.3.大包租 7.1.4.炒房、自营兼租赁 7.2否定原有代理公司小商品街的策划意见，从以下几点入手 7.2.1 结合火车站流动人口相对庞大的特性 7.2.2 建议做休闲、餐饮、娱乐、购物的都是综合体 7.2.3 在规划业态上，按组团、流线来区分 7.2.4 立足火车站，辐射 1 个行政区，打造次商业中心地位（60%- 70%来自流动消费，30%来自居民消费） 7.3反推论证价格体系 7.3
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