湖南省常德市澧县商品房房价调查报告（4页）.doc
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湖南省常德市澧县商品房房价调查报告（4页）.doc
1、常德市常德市澧县商品房房价调查澧县商品房房价调查报告报告 房地产业是国民经济的基础产业和先导产业，在经济社会格局中占据十分重要的 地位。澧县房地产业经历了一个从小到大、从弱到强的发展过程，总体上呈现持续、稳 定、快速发展的格局，成为推动全县国民经济和社会发展的新增长点和重要支撑。然而,今 年来澧县房价节节攀升，商品住宅平均售价达到 2500 元，同比增加 737 元，增长 41.8，部分高层住宅也突破 3100 元大关。房价涨幅严重超过了经济发展的正常速度，已 成为广大市民关注的焦点。 一、商品房房价构成情况如何 房价由开发成本、期间费用、行政事业性收费、税金和利润五大部分构成。近年 来，随着
2、楼市的快速发展，商品房的开发成本一直是一个颇具争议的话题。房价的成本构 成，地价所占房价比例，在一场场争议中变得扑朔迷离，众说纷纭。房价成本构成到底如 何？我们最近走访调查了几家房地产开发企业。调查资料显示：在房价总费用支出中，流 向政府的部分（土地成本+税金及附加+行政事业性收费）700 元/平方米以上，所占房价比 例为 30%，开发商公开利润 700 元/平方米，占房价比例 30%。 （一）土地成本由容积率决定，占房价比重 1214% 楼面地价占房价的比重，不仅由地块的地段决定，而且还与建设密度（容积率） 有关，容积率越大，土地成本摊在房价中的所占比重就越小。当前澧县的土地出让价格一 般为
3、每亩 60 万元， 楼市住宅均价在 2500 元左右。如果多层房按容积率 2.0 计算，楼面地 价为 450 元，占房价的 18%；小高层按容积率 2.5 计算，楼面地价为 360 元，占房价的 14.4%。目前澧县竣工和在建项目的大部分用地都是前几年征用，地块价格也就 40 万元左 右，项目的容积率也要高于 2.5，因此，楼面地价占房价比实际在 1012%左右。 （二）前期工程建设费用 70100 元/，占房价的 2.84.0% 这部分费用项目较多，主要包括勘察设计和七通一平等前期工程费用两大项。这 些费用有较明确的收费标准。具体包括：（1）、可行性研究费：聘请专业策划公司进行市 场调研、论证、定位。一般一个项目 510 万元左右，折合 12 元/。（2）、勘察费： 2 元/；（3）设计费合计：多层 6 元/，高层 10 元/；（4）、临时供电、供水设施 费；34 元/；（5）、招标代理
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