1、大型商业项目开发的关注要点大型商业项目开发的关注要点 大型商业项目开发的关注要点 大型商业项目开发的关注要点随着中国加入 WTO 的心理作用，资本越来越具有 想像力，大 批的房地产发展商也在住宅、写字楼市场竞争越来越激烈，利 润 越来越稀薄之时，欣然迎来商业地产的投资热潮。以大型综合商 业项目 Shopping Mall 为代表的商业地产之风逾刮逾劲，而 Mall 独树一帜，招商 引资和吸引消费者眼球的“重担”自然而然 地落在了规划设计、开发建造之 上。 大型商业项目不同与住宅开发 商业地产是传销，住宅开发是直销此时，如果开发商仍旧想 拿着开发住 宅的那一套“活儿”来搞 Shoppin
2、g Mall，就万万 行不通了。商业地产前 期规划与住宅有很大差异。住宅是要卖的，主要考虑地块卖给什么样的人，后 期营销过程中 针对它的客户。Shopping Mall 规划则非常复杂。我们做了 很多考察，发现国内外大量 Shopping Mall 我们 开始先招主力店，先找到 平均在两万平方米以上这样的商家，主力店确定之后，再去招小专卖店。换言 之，商业地 产是传销，住宅开发是直销。大型 Shopping Mall 关键是主力 店招商，主力店不来或者档次不够，招商就不成 功。 业态定位至关重要而国内发展商大都倾向于自己定位业态与功能，在规 划设计初步完成后，再
3、找主力店洽谈招 商。这种待价而沽的招商方式，面对散 户小户尚可，而对国际连锁主力店招商则风险较大。国际主力店对每个项目 的 评估有自己的方式。对选址也有各自不同的标准，比如对店址与市中心距离、 周边人口密度、市场需求趋势等。 住宅商品房的买家是大众消费者，开发商可 以自己做市场研究和产品定位。而 Shopping Mall 的买家是为数不 多的商 业集团这一特殊群体，因而必须量身定做。项目的策划与定位应由商家或有整 合资源能力的专业机构来做， 发展商不应越俎代庖。有的项目依赖个别国内店 家的参与，但单一品牌的店家只是具有纯商业经营经验而不具有整 合 Shopping Mall 所需资源的渠道和能力。 大型商业设计应按主力店的要求设计主力店的业态规模、选址策划、功 能流程甚至规划设计都是由自己或专业 公司来完成的。不同的连锁主力店有自 己不同的功能要求，比如，某一连锁品牌每家
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