1、大型大型商业地产商业地产项目的操盘关键项目的操盘关键 商 业 地 产 项 目 的 操 盘 关 键 是 定 位 问 题 ， 包 括 ： 产 品 定 位 和 成 本 定 位 等 。 在 此 就 这 两 方 面 做 一 下 简 要 的 阐 述 和 分 析 。 产 品 定 位 产 品 定 位 对 于 商 业 地 产 项 目 开 发 非 常 重 要 ， 关 系 到 整 个 商 业 地 产 项 目 开 发 的 成 败 。 产 品 定 位 的 依 据 是 什 么 呢 ？ 我 认 为 ， 土 地 的 位 置 和 状 况 限 定 了 项 目 开 发 选 择 的 余 地 ， 因 为 土 地 的 位 置 是 固 定
2、 的 。 这 就 是 通 常 所 说 的 土 地 中 蕴 含 着 密 码 ， 我 们 只 有 正 确 分 解 和 破 译 土 地 密 码 ， 知 道 土 地 真 正 适 合 做 什 么 ， 才 可 能 做 出 正 确 的 产 品 定 位 。 土 地 密 码 中 蕴 含 着 客 户 群 密 码 和 总 价 密 码 。 客 户 群 密 码 是 指 土 地 的 客 观 条 件 决 定 了 在 这 块 土 地 开 发 项 目 适 合 哪 些 人 群 。 我 们 必 须 对 市 场 进 行 细 分 ， 要 正 确 分 析 客 户 群 ， 我 们 必 须 先 正 确 评 估 项 目 的 自 身 条 件 ，
3、 这 些 客 观 条 件 决 定 了 哪 些 客 户 会 对 这 个 项 目 感 兴 趣 ， 决 定 了 客 户 群 的 大 小 。 总 价 密 码 是 指 商 业 地 产 项 目 定 位 一 定 要 注 意 房 子 的 总 价 问 题 。 客 户 在 买 房 时 非 常 注 意 房 屋 的 总 价 ， 其 实 一 个 人 在 买 房 时 心 里 都 有 一 个 可 以 接 受 的 总 价 。 产 品 定 位 应 该 是 总 价 定 位 ， 而 不 是 单 价 定 位 。 户 型 面 积 大 小 对 总 价 影 响 很 大 ， 要 满 足 这 些 客 户 群 的 需 要 ， 必 须 在 户 型 选 择 和 设 计 上 下 功 夫 。 产 品 定 位 应 注 意 ： 不 要 盲 目 跟 风 ； 警 惕 成 功 经 验 。 产 品 定 位 时 不 能 简 单 拷 贝 别 的 项 目 ， 注 意
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