大西南茶叶专业批发市场商业房产营销策划方案（4页）.docx
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大西南茶叶专业批发市场商业房产营销策划方案（4页）.docx
1、大西南茶叶专业批发市场大西南茶叶专业批发市场 商业房产营销策划方案商业房产营销策划方案 由于本策划方案的对象是商业房产，因此，本方案首先采取总成本收益分析方法，对该商业房产潜在投资者的投资决策特点进行 分析；然后，在此基础上，运用市场营销组合理论，提出该项目的营销方案。 1.1. 本项目商业房产投资特点分析本项目商业房产投资特点分析 作为商业房产的投资者，最关心的是自己的投资决策能够产生的商业利润。本节首先提出本项目投资的成本收益模型，然后，对 本项目商业房产潜在投资者投资决策的影响因素进行分析。 1.1 1.1 商业房产投资的总成本收益模型商业房产投资的总成本收益模型 商业房产投资的总成本收
2、益模型用净现值公式表示为： n t n t TCiNCFNPV 1 )1 ( 其中 NPV 表示投资净现值，i 表示银行利率，NCF 表示现金净流量，TC 表示投资总成本。 1.2 1.2 商业房产投资影响因素分析商业房产投资影响因素分析 由商业房产投资总成本收益模型可以看出，对追求投资净利润最大化的商业房产潜在投资者而言，影响其投资决策的因素主要包 括银行利率 i、现金净流量 NCF、投资总成本 TC 三个方面。 1.2.1 1.2.1 银行利率银行利率 由上述商业房产投资总成本收益模型可以看出，其他因素不变情况下，银行利率与投资净现值呈反响变化，即银行利率提高，投 资净现值降低；银行利率降
3、低，投资净现值增加。我国银行利率尚未实现市场化，因此，受宏观经济政策影响较大。最近，由于我国 经济呈现投资过热倾向，政府金融管理部门调高了银行存款准备金率，紧缩银根，降低投资需求；另一方面，银行利率也面临提高的 趋势，对本项目商业房产的投资可能会造成负面影响。 1.2.2 1.2.2 现金净流量现金净流量 某年现金净流量可以用表示如下： 该年现金净流量营业现金收入营业现金流出所得税 从该公式可以看出，影响现金净流量的主要因素包括营业现金收入、营业现金流出和所得税三个方面。 （1） 营业现金收入 营业现金收入的高低主要跟该项目商业房产的商业价值密切相关，因此，影响该项目商业房产商业价值的因素如主营产品、市场 环境、地理位置等方面的主要优势应成为该项目营销策划的主要诉求点，另外，应做出该项目商业房产价值的预测分析，提高营销策 划的说服力。 （2） 营业现金流出 营业现金流出主要是指一定时期内，
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